Vermarktungskanäle außer Homeaway für ein Ferienhaus?

[Frank_Berlin]

... nach 1 1/2 Jahren Erfahrung nun ein Update zur privaten Vermarktung unseres Ferienhauses. Seit Sommer 2016 haben wir fünf Vermarktungskanäle aktiv:

1. Homeaway (entgegen meiner Planung doch noch einmal verlängert): läuft nach wie vor gut, ...

Frank

Ich greife diesen alten Beitrag an dem ich auch mitgewirkt habe auf: weil es aktuell mit Homeaway vielfach Probleme mit der Auszahlung an die Vermieter gibt, kann das so nicht mehr stehen bleiben. Wer sich für die Details interessiert, findet auf Trustpilot viele Meinungen zu den Auszahlungsproblemen. Ob es sich dabei wie von Homeaway geäußert nur um rein technische Schwierigkeiten handelt, kann ich nicht einschätzen. Auf jeden Fall sollten Vermieter vorsichtig sein.

[villa]

Wie ich lese leider auch Mieter, hatte auch gerade so einen Fall. Einerseits wird man als Vermieter bestraft (weniger Sichtbarkeit) wenn man Storniert, andererseits kann der Gast nicht stornieren weil die Bedingungen entsprechen erfasst sind, auch wenn ich als Vermieter durchaus Willens wäre dem Gast entgegen zu kommen. Ich kann dem Gast zwar eine Erstattung geben aber die Gebühren das Portals müsste er dann für 0 Leistung doch bezahlen.

Leider ist es so dass jedes der grossen 3 Portale seine Schwächen hat sei es aus Sicht des Kunden oder des Vermieters.

Booking, wohl aus Sicht des Gastes das beste, für Vermieter extrem teuer, keine Kaution möglich, muss dann in bar abgewickelt werden und die nehmen sogar Komission auf den Reinigungskosten. Weiterer Nachteil bei mehreren Einheiten im Haus, ich kann nicht genügend Angaben auf das einzelne Objekt herunter definieren. Beschreibungen werden von Booking generiert und können nicht vom Eigentümer gemacht werden. Sehr ärgerlich für uns die in den meisten Einheiten tolle Seesicht haben, Booking findet wir haben Stadtsicht. Gut ist dass Stornos und Änderungen in Absprache mit dem Gast gut möglich sind. Die Objekte werden tatsächlich verifiziert, zumindest dass Vermieter und Objekt zusammen gehören und existieren. Schade ist dass nur Gäste bewerten können. Sehr ärgerllich ist bei Bookng auch dass die vom Gast bezahlte Miete oft erst Wochen nach der Abreise beim Vermieter eintrifft.

AirBnB nimmt mittlerweile ordentlich Gebühren von den Gästen ( Teilweise 20% vom Gast) Kaution kann zwar angegeben werden, aber die Entscheiden dann ob sie es machen oder nicht ganz nach eigenem Gutdünken, Schadenfälle sind zwar laut AirBnB über eine Versicherung gedeckt, aber das ist dann alles andere als Einfach da an sein Geld zu kommen und alle von denen gesetzten Bedingungen zu erfüllen. Stornos sind auch hier in Absprache möglich oder innerhalb kurzer Zeit nach der Buchung durch den Gast. Verifizierungen sind eher fadenscheinig, was nutzt schon eine Telefonnummer oder e-mail. Gut ist dass Gäste und Gastgeber sich gegenseitig bewerten können. Hier bekommt der Vermieter das von Gast bezahlte Geld meist innerhalb weniger Tage nach der Anreise. (hat bei mir bisher auch dieses Jahr geklappt)

FeWo/Homeaway: Stornos durch Gäste sind mühsam und kompliziert (nix mit sicher Buchen.... alles versichert) Es findet keine Überprüfung der Objekte statt. Gebühren werden vom Gastgeber wie von den Gästen genommen. Am Schluss gönnen sich alle Portale so um die 20% zwischen Gästen und Gastgebern. Die Objekte können recht genau beschrieben werden. Die Kaution wird tatsächlich einbehalten und auch von denen wieder frei gegeben wenn alles in Ordnung ist, finde ich gut, wer will schon noch solche Summen in Bar mit sich führen.

Was mich bei den Portalen ärgert ist dass sie so tun als würden weiss was für eine Dienstleistung erbringen und der Gast wäre nur so sicher. Wenn es aber Probleme gibt sind sie dann nur noch Vermittler. Und auch etwas unseriös finde ich das Geld der Gäste teilweise über Monate ein zu behalten. War gerade bei FeWo früher anders, aber die haben diese Geldquelle offenbar nun auch entdeckt.

Quintessenz, besonders bei kleineren Gastgebern direkt buchen. Viele geben auch gerne etwas Rabatt bei Direktbuchungen. Die Portale nutzen wenn man es wirklich braucht. Auch ich bin ja froh so Gäste zu finden. Diese 3 Portale sind mittlerweile so makrtbestimmend dass sich vermutlich die Bedingungen für Vermieter weiter verschlechtern.
Auch mit Covid hatte ich keine Probleme mit meinen Direktbuchern schnell eine Lösung zu finden als das Virus alle Reisepläne plötzlich durchkreuzte. Bei uns hat noch kein Gast 2x über ein Portal gebucht und gerade in diesem Jahr hatten wir viele Direktbuchungen. Das heisst halt etwas mehr Arbeit für uns, eigene Webseite, Googleeintrag, Facebook und Instagramm. So können Gäste ja auch prüfen ob das alles seriös ist.

Interessant finde ich auch dass ich bisher mit Direktbuchern (eventluell weil man irgendwie persönlicher in Kontakt tritt) viel weniger Probleme oder auch Schäden.

[Oliva B.]

@ Frank_Berlin und villa
Vielen Dank für eure offen geteilten Erfahrungen. Ich denke, dass sie bei vielen auf Interesse stoßen.

Die Versteuerung von Mieteinnahme liegt in Spanien für Nicht-Ansässige derzeit bei 19 Prozent, wobei Kosten und Abschreibungen gegengerechnet werden können. In Deutschland besteht eine Anzeigepflicht der spanischen Mieteinnahmen - verbunden mit einer evtl. Nachversteuerung, abhängig vom persönlichen Steuersatz..

Angenommen, man vermietet ein Objekt für 1.000 Euro (ob pro Tag, Woche oder Monat, spielt bei der folgenden Berechnung keine Rolle):

1.000 Euro Einnahmen
- 190 Euro Spanische Steuern auf die Mieteinnahmen
- xxx Euro eventuelle Nachversteuerung in Deutschland für die spanischen Mieteinnahmen
- 200 Euro = bis zu 20 Prozent Provision/Bearbeitungsgebühr für einen einzigen Vermarktungskanal oder Vermittlung vor Ort
°610 Euro verbleiben dem Vermieter. Seine persönliche Arbeit ist in den Kosten nicht enthalten.

Wie es sich zeigt, hält der Staat und Vermittler ihre Hand auf, dem Vermieter verbleiben rund 60 Prozent seiner Miete, unter Umständen noch weniger (Renovierungskosten, auch wenn sie von der Steuer abgezogen werden können, schlagen auch zu Buche).

Frage an euch: Lohnt sich überhaupt noch, seine Immobilie in Spanien als Mietobjekt zu vermarkten?

[villa]

Um auf diese Frage zu antworten ob es sich lohnt, wohl eher nicht, respektive es kommt sicher auch noch darauf an was man für die Immobilie investiert hat. Die Kosten für die wenig genutzte Immobilie zu reduzieren dürfte in den meisten Fällen aber durchaus möglich sein. Einen Beitrag an den Unterhalt der Immobilie zu erzielen auch, wobei hier natürlich auch zu beachten ist, dass die Ansprüche der Mieter in den letzen Jahren enorm gestiegen sind und somit auch mehr Unterhalts- und Erneuerungskosten anfallen. Im Sinne eines Investments kann man das aber sicher nicht sehen.

[Frank_Berlin]

@ Frank_Berlin und villa
Die Versteuerung von Mieteinnahme liegt in Spanien für Nicht-Ansässige derzeit bei 19 Prozent, wobei Kosten und Abschreibungen gegengerechnet werden können ... Wie es sich zeigt, hält der Staat und Vermittler ihre Hand auf, dem Vermieter verbleiben rund 60 Prozent seiner Miete, unter Umständen noch weniger (Renovierungskosten, auch wenn sie von der Steuer abgezogen werden können, schlagen auch zu Buche).Frage an euch: Lohnt sich überhaupt noch, seine Immobilie in Spanien als Mietobjekt zu vermarkten?

Ich kann weder die Zahlen noch die Struktur hinter der Berechnung so bestätigen. Kurz zusammengefasst:

als Nicht-Ansässiger zahle ich dem spanischen FA Einkommensteuer, deren %-Satz abhängig von der Höhe der Einnahmen ist. Dabei können laufende betriebliche Ausgaben (Strom, Reinigung, und natürlich auch alle Provisionen etc.) abgesetzt werden sofern eine Rechnung vorliegt. Nicht absetzbar sind jedoch die Abschreibung oder Reparaturen. Und auch die laufenden Kosten werden nur anteilig für die vermietete Zeit angesetzt, nicht für die Tage der Eigennutzung oder bei Leerstand.

Als zweiter kommt dann das deutsche FA dran, bei dem die Einkommen aus Vermietung genau so wie bei einer Immobilie in Deutschland versteuert werden (also mit pauschaler AfA auf das Gebäude, mit absetzbaren Reparaturen und unter Berücksichtigung aller betrieblichen Ausgaben in voller Höhe), jedoch wird die bereits in Spanien bezahlte Einkommensteuer gegengerechnet in einem sehr komplizierten Verfahren. Das geht jedoch nur, wenn das deutsche FA die Immobilie nicht als Liebhaberei klassifiziert, was auch schon vorgekommen sein soll.

Was von den 1.000 EUR übrig bleibt, hängt also sehr von der individuellen Einkommenssituation, insbes. der Einkommensteuerprogression in Deutschland ab. Die von Dir genannten 40% Abzüge vom FA können dabei deutlich überschritten werden, es kann aber auch bei (z. B. bei hoher AfA) zu einer Reduzierung der Steuerlast aus anderen Einkommen führen.

Problematisch wird es, wenn der Vermieter nicht aufpasst und in die gewerbliche Vermietung rutscht und dann nachträglich noch Mehrwertsteuer auf die Mieteinnahmen abführen muss, aber das ist ein anderes Thema.

Ob es sich lohnt? Auch das lässt sich nicht pauschal beantworten. Wer das Haus zum Teil selber nutzt (bei uns sind es ein, zwei Monate im Jahr) wird einen Teil der laufenden Kosten als „eh da“-Kosten betrachten und dann sind die Mieteinahmen auch nach Steuer ein willkommenes zusätzliches Einkommen.

Hoffe, das hilft weiter ... Frank

[Oliva B.]

@ villa und Frank_Berlin

Vielen Dank für eure Auskünfte. Ich denke, diese Informationen sind wichtig für Anleger, die meinen, mit einem oder mehreren Mietobjekten in Spanien ließe sich quasi nebenbei eine "goldene Nase" verdienen. Von dem "Gewinn nach Steuer" muss man auch noch die vielen Stunden (Zeitwert) abrechnen, der für diese Vermietungsarbeit aufgebracht werden muss.

[Frank_Berlin]

@ villa und Frank_Berlin

mit einem oder mehreren Mietobjekten in Spanien ließe sich quasi nebenbei eine "goldene Nase" verdienen ...

das ganz sicher nicht. Ich vermiete nun schon seit Jahrzehnten Immobilien, in Deutschland und seit ein paar Jahren auch in Spanien. Mit der Vermietung selber ist keine Rendite zu erzielen, die deutlich über anderen Anlagen mit ähnlichem Risikoprofil liegt. Das sehen Mieter naturgemäß anders, ist aber trotzdem so und das bestätigen mir übrigens auch alle, die schon lange Jahre hauptberuflich Vermieter sind.

Wenn überhaupt, dann ist bei einer Investition in Immobilien die lang(!)fristige Wertentwicklung des Grundstückes entscheidend, ob eine attraktive Rendite erzielt wurde oder am Ende - zumindest was die finanzielle Perspektive angeht - nur Ernüchterung steht.

[hu-ba]

Hallo Frank,

ich denke wie von dir beschrieben rechnet in Deutschland kaum jemand seine Immobilie ab, obwohl es richtig wäre.

Viele wissen gar nicht, dass sie in DE versteuern müssen. Andere nehmen den Ertrag, den der spanische Steuerberater rechnet.

Wenn der sich auskennt berücksichtigt er sehr wohl die AfA.
Das Grundstück wird im Verhältnis abgezogen, das auch das Katasteramt angibt. Mein größter Posten bei den Werbungskosten ist die Abschreibung (ich denke sogar 3% vom Gebäudepreis)

[Frank_Berlin]

ich denke wie von dir beschrieben rechnet in Deutschland kaum jemand seine Immobilie ab, obwohl es richtig wäre. Viele wissen gar nicht, dass sie in DE versteuern müssen.

... das sollte man besser nicht vergessen. Es gibt automatisierte Kontrollmitteilungen zwischen den spanischen und deutschen Finanzämtern. Wer in Deutschland steuerpflichtig ist, muss die Einkünfte aus der Vermietung in Spanien natürlich ebenfalls deklarieren. Alles andere wäre Steuerverkürzung.