Kaufnebenkosten

[Hobbykoch]

10% sind ja nicht unerheblich bei der Kaufentscheidung, die weiteren Kosten wie Anwalt und Notar vernachlässige
ich mal an dieser Stelle. Makler bezahlt der Verkäufer ?!

Richtig, die Maklergebühren zahlt in der Regel der Verkäufer. Das heißt, er hat sie bei der Kalkulation der Verkaufspreises inkludiert. Bei einem direkten Kauf, also ohne Vermittlung durch den Makler, dürfte ein besserer Preis zu erzielen sein. Oftmals finden sich an der Immobilie Schilder mit den Kontaktdaten des Verkäufers.

Der Makler wird vom Verkäufer bezahlt. Und daher ist er auch darauf aus den Preis hoch zu halten. Hab das ja damals beim Verkauf des Hauses meiner Eltern mitbekommen. Da liegt ja eine richtige Strategie bzgl Bilder, Argumentation, Geschichte etc zu Grunde. Der Kaupreis wird erst überhöht, sodass man in Stückchen nach unten gehen kann und da fängt dann schon das Jammern an. Da ist aber noch totaler Spielraum nach unten. Als ich hier gekauft habe, wurde im Vorfeld mehrmals der Kaufpreis reduziert und dann bin ich erst zur Besichtigung hergeflogen. Dann die "unendlichen Mängel" und folgende Investitionen aufzeigen. Dann neuen Kaufpreis verhandeln und danach 6% plus 21% IVA der Maklerprovision rausrechnen und mit dem Geld "wedeln". Man merkt dann schon schnell wo die Schmerzgrenze liegt. Selbst muss man natürlich gute Argumente haben.
Selbst wenn ein Schild an einer Immobilie sein sollte, was ich persönlich niemals machen würde und auch so noch nicht gesehen habe, denn da nimmt ja jeder Kontakt auf und checkt einen Preis, bringt es ja den meisten Leuten nichts, da sie erstmal nicht vor Ort sind. Der Kontakt geht ja über den Makler und dann erst später wird die Adresse genannt. So wird eben vermieden, dass man sich vor Ort oder über Google Maps schon Informationen ohne den Profi-Makler machen kann.

[Frank_Berlin]

Lieber Hobbykoch,

schön, wenn Sie so gute Erfahrung mit den „Profi“-Maklern gemacht und so clever verhandelt haben. Ich wundere mich nur manchmal, wie selbstverständlich akzeptiert wird, dass ein Makler zwischengeschaltet ist - immerhin geht es meist um erhebliche Kosten in der Größenordnung mehrerer üblicher Netto-Monatsgehälter. Zugleich sind die Maklergebühren die einzigen weichen Kosten, die sinnvoll eingespart werden können (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch etc. sind nur in Ausnahmefälle und mit viel Komplexität vermeidbar).

Selber habe ich nun schon viele Immobilien ge- und verkauft, und zumindest beim Verkauf ging es immer ohne Makler.

[chris]

Es kommt halt immer auf den Makler an, und da habe ich nur wenige erlebt, die sich wirklich kompetent und hingabevoll der Abwicklung gewidmet haben.

Ein guter Makler hat zu den Verkaufsobjekten nicht nur die korrekten städtebaulichen Infos "was man da noch machen und anbauen und umbauen kann" zur Hand, checkt auf auf Waldgebiete, Küstenschutzstreifen, Überschwemmungszonen, etc, und besorgt im Vorfeld auch alle benötigten Unterlagen wie die Licencia de 2º ocupación, die no infracción urbanística, die IEEV.CV, das Energiezertifikat etc, und kümmert sich darum, dass verjährte Bausünden erfasst und zertifiziert werden, so dass man beim Kauf keine bösen Überraschungen erlebt, sondern alles glatt über die Bühne geht und korrekt eingetragen werden kann.

Da kann es sich vor allem für den Laien durchaus lohnen, wenn er einen fähigen Makler an der Seite hat, denn alle dieser Unterlagen sind vom Verkäufer beizubringen, und wenn etwas zum Stichtag fehlt, dann platzt der Termin, und plötzlich steht man beim Käufer mit der doppelten Anzahlung in der Kreide.

Allerdings, wie eingangs schon erwähnt, sind viele Makler nach meiner persönlichen beruflichen Erfahrung nicht fit auf diesen Gebieten, was ja auch kein Wunder ist, wenn es um einen Beruf geht, wo man im Idealfall dreimal zu nem Haus rausfährt und dann 50'000 Euro verdient hat.

[Frank_Berlin]

Lieber Chris, danke für die Präzisierungen.

Nach meinem Kenntnisstand ist das „besorgen“ der genannten Dokumente auch gar nicht originäre Leistung des Maklers. Der Makler macht, was der Name sagt: er makelt, er bringt Käufer und Verkäufer zusammen. Damit das funktioniert und das Honorar fällig wird, wird er dem Verkäufer gerne helfen, die erforderlichen Dokumente zusammenzutragen - wobei die Hauptlast beim Verkäufer verbleiben dürfte.

Ich will die Leistung des Makelns auch gar nicht kleinreden. Es gibt Objekte, die komplex, erklärungsbedürftig oder anderweitig „schwierig“ sind und hier kann ein erfahrener und gut vernetzter Makler einen großen Mehrwert beim zusammenbringen von Käufer und Verkäufer leisten. Dann ist der Makler auch jeden Cent wert.

Es gibt aber auch Objekte, bei denen Käufer und Verkäufer, gegebenenfalls unterstützt von einem Rechtsanwalt, sehr gut alleine zurecht kommen würden.

[Hobbykoch]

Lieber Hobbykoch,

schön, wenn Sie so gute Erfahrung mit den „Profi“-Maklern gemacht und so clever verhandelt haben. Ich wundere mich nur manchmal, wie selbstverständlich akzeptiert wird, dass ein Makler zwischengeschaltet ist - immerhin geht es meist um erhebliche Kosten in der Größenordnung mehrerer üblicher Netto-Monatsgehälter. Zugleich sind die Maklergebühren die einzigen weichen Kosten, die sinnvoll eingespart werden können (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch etc. sind nur in Ausnahmefälle und mit viel Komplexität vermeidbar).

Selber habe ich nun schon viele Immobilien ge- und verkauft, und zumindest beim Verkauf ging es immer ohne Makler.

Es ist doch wunderschön, wenn sie schon soooo viele Immobilien ge- und verkauft haben! Ich selbst habe in meinem Leben nur wenige Immobilien gekauft oder verkauft und somit ihren enormen Wissensschatz natürlich nicht. Der Makler meiner Eltern, hier in Spanien wurde im Laufe der Zeit, zum Freund und hat da auch einiges gemacht und ich dessen Job gut kennengelernt. Ich hätte niemals alleine die Zeit und Nerven gehabt, mich um all die Anfragen zu kümmern, die bei einem Verkauf zu bewältigen sind. Emails, Anrufe, Klärungen, Detaillösungen, Anzeigen, Portfolio, Exposé, dann die ganzen Besichtigungen etc. Das geht nicht einfach mal so in ner halben Stunde nebenher abends vom Sofa aus. Wenn sie das konnten, wunderbar. Ich frage mich nur, bei welchem Job man das einfach mal so nebenbei machen kann? Ich hätte zudem auch niemals die Zeit gehabt, ständig jemanden vom Flughafen abzuholen, zu einer Immobilie zu fahren und noch Essen zu gehen. Da sind ja gleich Stunden weg nur bei einer Besichtigung. Aber sie konnten das ja schon so oft. Selbstverständlich ist ein Handel ohne Makler auch rechtens, doch viel einfacher mit und egal ob in D,Esp oder den Ph. Hier dreht es sich ja aber um einen geplanten KAUF einer Immobilie. Als Käufer ist doch ein Makler super. Viele kennen doch spanische Gesetze, Gepflogenheiten etc überhaupt nicht und machen das 1x im Leben. Da benötigt man dann doch eine Person, hier der Makler, der alles organisiert und dann auch in die richtigen Bahnen leitet, wenn der Vertrag ernst wird. Das ist doch Geld, was der Verkäufer bezahlt. Man muss doch nur soweit handeln, bis es einem selbst passt.

[Frank_Berlin]

Lieber Hobbykoch, danke für Ihre Antwort und die Anregungen. Ich denke, alle Argumente für oder gegen das involvieren eines Maklers sind ausgetauscht und der geneigte Leser kann sich selber ein Bild machen.

[chris]

Ich denke, alle Argumente für oder gegen das involvieren eines Maklers sind ausgetauscht

Na, ganz so schnell geht es auch nicht.

Natürlich gehört es zum Leistungsportfolio eines guten Maklers, dass er dem Verkäufer erklärt, welche Dokumente nötig sind, wer die beschaffen kann und ggf den Kontakt zB zu einem Architekten herzustellen, um dann im Anschluss die Vollständigkeit der Dokumente zu prüfen.

Es ist hingegen völlig unseriös, eine Immobilie anzubieten, von der man sich nicht einmal vorher überzeugt hat, ob es ggf anhängige Verfahren beim Urbanismo der Gemeinde gibt, ob die Immobilie zu dicht an einer Nationalstraße steht oder in einem besonders geschützten Gebiet, in dem es alle hundert Jahre mal eine Überschwemmung gibt.

Und so weiter. Wer hat das alles selbst unter Kontrolle, wenn er nach Spanien kommt, um ein Haus zu suchen? Das dürften die wenigsten sein.

Ein Makler ist ein schlechter Makler wenn er so arbeitet wie von dir beschrieben, Leute zusammenbringen und dafür 20 oder 50k€ kassieren. Eine Inmobiliaria muss mehr sein als ein völlig überteuertes Tinder.

Die Fakten in Form vieler Papiere müssen auf den Tisch BEVOR eine Immobilie auf den Markt geworfen wird. Ein guter Makler kümmert sich natürlich darum und hat dann alle Zahlen und Infos zur Hand wenn der erste Interessent kommt.

[Chris_W]

Lieber Hobbykoch, danke für Ihre Antwort und die Anregungen. Ich denke, alle Argumente für oder gegen das involvieren eines Maklers sind ausgetauscht und der geneigte Leser kann sich selber ein Bild machen.

Es ist schon erstaunlich, dass Mitglieder im Thread jetzt erklären, wann dieser beendet und alles geschrieben ist. Finde ich persönlich etwas arrogant.

Natürlich ist es Aufgabe des Maklers, eine Due Dilligence durchzuführen und alle notwendigen Unterlagen zu beschaffen, kann man aber nicht wissen wenn man nie mit Maklern arbeitet aber ich frage mich, wie dann der Kaufinteressent Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energiepass, Steuerrückstände, Legalisierungen etc. in Erfahrung bringt, die Gemeinde gibt da keine Auskunft wenn keine notarielle Vollmacht vorgelegt wird.

Ich erkläre diesen Thread hiermit wieder für eröffnet.

[Hobbykoch]

Es ist schon erstaunlich, dass Mitglieder im Thread jetzt erklären, wann dieser beendet und alles geschrieben ist. Finde ich persönlich etwas arrogant.

Natürlich ist es Aufgabe des Maklers, eine Due Dilligence durchzuführen und alle notwendigen Unterlagen zu beschaffen, kann man aber nicht wissen wenn man nie mit Maklern arbeitet aber ich frage mich, wie dann der Kaufinteressent Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energiepass, Steuerrückstände, Legalisierungen etc. in Erfahrung bringt, die Gemeinde gibt da keine Auskunft wenn keine notarielle Vollmacht vorgelegt wird.

Ich erkläre diesen Thread hiermit wieder für eröffnet.

Ich habe ihn so verstanden, dass er persönlich alle Bescheinigungen, Dokumente etc besorgt und dann dem jedem potentiellen Käufer zur Verfügung stellt. Vieles wird ja beim Notar zwingend benötigt, damit der überhaupt in die Gänge kommt. Das ist so in meiner Vorstellung ja gar nicht das Problem. Das ganze Handling mit all den Interessenten und eben diese Arbeit des Maklers vom Erstkontakt bis zum Ende, kann ich mir nicht vorstellen. dazu müsste man ja den ganzen Tag uneingeschränkt Zeit haben. Den Verkauf kenne ich ja selbst auch. Für mich ohne einen Makler einfach nicht durchführbar. Da hat man es ja anfangs mit Dutzenden zu tun, bevor überhaupt die Besichtigungen anfangen. Da kommen Leute aus allen Ländern angeflogen.....

[Frank_Berlin]

guten Tag nochmals in die Runde,

Auf keinen Fall wollte ich den Thread abbrechen, jedoch fiel mir keine weiteren Argumente pro/con mehr ein, daher habe ich mich vorläufig verabschiedet.

Ich stimme Hobbykoch zu, dass der Verkauf von Privat mit eigenem Zeiteinsatz verbunden ist und natürlich auch vor Ort stattfinden muss und deutlich über 1/2 Stunde beträgt. Alles andere wäre bei den infragekommenden Einsparung der Maklergebühr, je nach Kaufpreis also in erheblicher Höhe, auch nicht zu erwarten. In den Fällen, in denen mich das betroffen hat, stand Aufwand zu Nutzen allerdings in einem guten Verhältnis. Das lag vermutlich auch daran, dass aktuelle Unterlagen weitgehend bereits vorlagen und die Objekte unproblematisch waren.

Insbesondere in Deutschland habe ich die Erfahrung gemacht, dass Kaufinteressenten explizit nach Objekten ohne Makler Ausschau halten und es gab auch einen Fall, in dem der Kauf aufgrund des sehr eingeschränkten Eigenkapitals und hoher Fremdfinanzierungsquote bei der Bank nicht durchgegangen wäre, wenn noch eine halbe Maklerprovision angefallen wäre.

Nochmals: ich glaube daran, dass viele Makler einen guten Job machen und ihr Geld wert sind. Dennoch möchte ich anregen - und hier komme ich auf die Frage des Threaderstellers zurück - auch nach direkt offerierten Objekten Ausschau zu halten.

Außerdem würde ich neben den bereits genannten Nebenkosten noch circa 2000 € für Rechtsberatung einplanen.