Wer seine Immobilie verkauft, muss diese kommunale Kapitalertragssteuer (eine lokale Steuer auf den Wertzuwachs eines städtischen Grundstücks in den letzten zwanzig Jahren bzw. ab dem Zeitpunkt der letzten Übertragung bis zur neuen Übertragung des Grundstücks) zahlen, die auf den Wertzuwachs des städtischen Grundstücks erhoben wird. Bei dem Wertzuwachs handelt es sich beim Verkauf einer Immobilie also um die Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Verkaufswert.
Bei Schenkungen hingegen wird die Plusvalía von der Person gezahlt, die die Schenkung erhält, bei Erbschaften zahlen sie die Erben.
Die Deklarationsfrist bei Verkäufen oder Schenkungen beträgt 30 Arbeitstage, und die Steuer muss auch in dieser Frist gezahlt werden.
Bei Erbschaften wird sie innerhalb der ersten sechs Monate nach dem Tod des Eigentümers der Immobilie fällig und kann um weitere sechs Monate verlängert werden, wenn sie innerhalb der gesetzl. vorgeschriebenen Frist mitgeteilt wird.
Für die Berechnung der Plusvalía werden mehrere Faktoren anhand der Katasterdaten überprüft. Dazu gehören:
- Das Datum, an dem die Immobilie erworben wurde, und das Datum, an dem sie verkauft wurde.
- die Anzahl der Jahre, die zwischen dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie verstrichen sind.
- der Katasterwert des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet (je mehr Jahre, desto höher ist der zu zahlende Prozentsatz)
- Die Neubewertung, die das Grundstück während des Besitzes der Immobilie erfahren hat.
- Ein Koeffizient, den jede Gemeinde festlegt und der auf das Endergebnis der Berechnung des Veräußerungsgewinns anzuwenden ist.
- Der Anschaffungswert und der Übertragungswert der Immobilie.
- Die möglichen Rabatte oder Steuerbefreiungen, die auf die Steuer angewendet werden können.
- Der Prozentsatz des Katasterwerts des Grundstücks
Seit November 2021 sieht das königliche Gesetzesdekret zwei Methoden zur Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage (la base imponible del impuesto) vor:
Für die Berechnung der objektiven Methode (el método objetivo) wird als Bemessungsgrundlage der kommunalen Kapitalertragssteuer der Katasterwert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Verkaufs zugrunde gelegt und mit einem Faktor multipliziert, der individuell von jeder Gemeinde festgelegt wird (daher ist der zu zahlende Betrag je nach Standort der Immobilie unterschiedlich, die Höchstgrenze liegt jedoch bei 30 Prozent). Die Gemeinden können die Katasterwerte je nach Aktualisierungsgrad um bis zu 15 % senken. Dadurch kann die Steuer an die Immobiliensituation in jeder Gemeinde angepasst werden. Der Wert, den man erhält, muss dann nur noch mit dem Koeffizienten(siehe folgender Abschnitt) multipliziert werden, der von den Jahren abhängt, in denen man die Immobilie besessen hat. Es werden maximal 20 Jahre liquidiert:
An erster Stelle steht die Zeit, in der man eine Immobilie besessen hat, an zweiter Stelle steht der Muliplikator (Coeficiente)
weniger als 1 Jahr 0,14
1 Jahr 0,13
2 Jahre 0,15
3 Jahre 0,16
4 - 5 Jahre 0,17
6 Jahre 0,16
7 Jahre 0,12
8 Jahre 0,10
9 Jahre 0,09
10 - 13 Jahre 0,08
14 Jahre 0,10
15 Jahre 0,12
16 Jahre 0,16
17 Jahre 0,20
18 Jahre 0,26
19 Jahre 0,36
20 Jahre oder mehr 0,45
Nachtrag:
Die Koeffizienten werden jährlich per Gesetz aktualisiert, wobei die Entwicklung des Immobilienmarktes berücksichtigt wird!Bei der realen Methode (el método real oder directa) wird für die Berechnung der Bemessungsgrundlage für die kommunale Kapitalertragssteuer der Erwerbswert (Kaufpreis oder für die Erbschaftssteuer angegebene Wert) vom Übertragungswert (Verkaufspreis) abgezogen. Anschließend muss dieser Wert mit dem Prozentsatz des Katasterwerts multipliziert werden, der dem Grundstück entspricht.
Es ist also den Bürgern gestattet, die eine Immobilie verkaufen, erben oder geschenkt bekommen, zwischen diesen beiden Zahlungsoptionen für die Steuer zu wählen. Entweder sie verwenden den Betrag, der sich aus der Multiplikation des Katasterwerts mit den neuen Koeffizienten ergibt, die auf der Grundlage der Immobilienbewertung jeder Stadt festgelegt wurden, oder sie entscheiden sich für die Formel, die auf dem realen Gewinn basiert, mit der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis.
Doch gibt es Fälle, die von der Zahlung dieser Steuer befreit sind?
Befreit ist,
- wer keinen Veräußerungsgewinn erzielt hat oder wenn sogar ein Verlust entstanden ist
- wenn der Wert des Grundstücks nicht gestiegen ist
- die Übertragung von Immobilien zwischen Ehegatten
- die Veräußerung einer Immobilie, die als Kulturgut erklärt wurde
5 % während der ersten drei Monate,
10 % zwischen den folgenden drei und sechs Monaten ,
15 % zwischen den folgenden sechs und 12 Monaten ,
20 % nach einem Jahr 20%.
Dies sind die Strafen bei Zahlungsverzug, bei Nichtzahlung können sie jedoch 150 % erreichen. Bei dieser Art von Sanktionen liegt der Aufschlag zwischen 50 % und 150 %, je nachdem, wie schwerwiegend der Verstoß ist.
Alle Angaben erfolgten nach bestem Wissen und Gewissen - und nach eigenen Erfahrungen.
