Steuern- und kostensparender Übertrag einer Immobilie

[Stegi]

Hast du eine Adresse von einem Gutachter, der die Immobilie bewertet?

[villa]

Dumme Frage, wozu brauchst du das?
Leider fällt mir gerade nicht ein wie es heisst, aber einen Wert kann man bei der gemeinde erfragen, das ist ein Wert der sich aus den Transaktionen der vergangenen Zeit errechnet. Füher gab es auch einen Formel, Katasterwert x 3 ca. der als Mindestwert eingesetzt wurde bei Verkäufen innerhalb der Familie oder beim Erben für Ausländer. Aber da die Gesetze regelmässig ändern weiss ich nicht was aktuell gilt. Zudem sollte man beachten welche folgen das langfristig hat. Grunstückgewinn bei einem eventuellen Verkauf in der Zukunft.
Ein guter Anwalt müsste dir da aber in jedem Fall alle Infos geben können, und vermutlich kenn der dann auch einen Gutachter/Schätzer.

[brigittekoslowski]

@Stegi,hast eine PN

[baufred]

... alles zum 'catastro' und 'valor catastral' findet ihr hier auf der HP des Finanzministeriums:

>> http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/faqs.asp

... da es sich hier um eine 'FAQ'-Liste (preguntas frequentes > häufig gestellte Fragen) mit relativ kurzen Antwort'blöcken' handelt, ist eine abschnittsweise Übersetzung per deepL problemlos und 'schlüsselt' damit das Themenfeld relativ detailliert auf ...

... wer noch mehr 'Hintergrund' erläutert haben möchte, findet auf der HP der 'Banco Santander' 'nen umfangreichen Kommentar dazu (in Spanisch):

>> https://www.bancosantander.es/faqs/part ... l-vivienda

.... asi os lo ilumina la mente ...

[Miesepeter]

Die Fiananzbhörden behalten sich in jedem Fall eine Nachveranlagung vor, ohne dafür Gründe angeben zu müssen. Dagegen kann man sich erfolgreich nur mit einerm beweiskräftigen Gutachten von einem dafür zugelassenen und bestellten Gutachter (Tasador Judicial) wehren.

[Frank_Berlin]

die Diskussion zu diesem Beitrag hat sich sehr stark auf die Wertzuwachssteuer eingeschossen. Ich versuche, die ursprüngliche Intention des Beitrages nochmals aufzugreifen. Aus meiner Sicht ist die Wertzuwachssteuer hier das kleinere Problem, da die Zahlung nach der Schenkung ja bei einem eventuellen späteren Verkauf (bei dem ja die Wertzuwachssteuer wiederum anfällt) berücksichtigt wird.

Das viel größere Problem dürfte die Schenkungssteuer werden, die zum einen aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses (und der damit einhergehenden kleinen Freibeträge und des hohen Satzes) und vor allem des fehlenden Doppelbesteuerungsabkommens für Schenkungs- und Erbschaftsteuer zwischen Deutschland und Spanien, deutlich höher liegen dürfte. Es sind durchaus Konstellationen denkbar, bei denen die beiden Schenkungssteuern in Deutschland und Spanien sowie die Wertzuwachssteuer über dem Marktwert der Immobilie liegen können.

Es gibt Konstrukte, mit denen die Schenkungssteuer etwas abgemildert werden kann (Belastung mit einer Hypothek, Nießbrauchrecht für den Onkel, etc.) aber diese Details müssten in Kenntnis der konkreten Situation von einem Experten, der sich in deutschem und spanischem Steuerrecht auskennt, im Detail geprüft werden.

In ein Wertgutachten würde ich in der jetzigen Situation erst einmal nicht investieren, solange solche grundlegenden Fragen noch nicht geklärt sind.

Frank

[Miesepeter]

..späteren Verkauf (bei dem ja die Wertzuwachssteuer wiederum anfällt) berücksichtigt wird...

Das ist gaz und gar nicht der Fall. Diese Steuer wird bei jeder Veräusserung/Novation (mit oder ohne Zahlungsleistungen) auf die Differenz des Katasterwertes der letzten Veräußerung/Novation erhoben. Der Katasterwert wird willkürlich von jeder Gemeinde in Abhángig keit ihrer (notorischen) Geldnot fesrtgesetzt. Die allenfalls fällige Steuer kann vorher bei der Gemeinde Abt. "Tributos" erfragt werden.

[Frank_Berlin]

Zitat: "… auf die Differenz des Katasterwertes der letzten Veräußerung/Novation erhoben.

genauso war es gemeint - es geht nur um den Zuwachs seit der letzten Veräußerung. Die Schenkung und spätere anschließende Veräußerung (ggf. erst in ferner Zukunft) führt also zwar zu einer früheren Zahlung, nicht jedoch über die gesamte Laufzeit gesehen zu einer höheren Gesamtzahlung der Wertzuwachssteuer. Ausnahme dürfte sein, wenn der Katasterwert sinken sollte (unwahrscheinlich) oder die ganze Steuer abgeschafft wird (noch unwahrscheinlicher).

[Oliva B.]

die Diskussion zu diesem Beitrag hat sich sehr stark auf die Wertzuwachssteuer eingeschossen. Ich versuche, die ursprüngliche Intention des Beitrages nochmals aufzugreifen. Aus meiner Sicht ist die Wertzuwachssteuer hier das kleinere Problem, da die Zahlung nach der Schenkung ja bei einem eventuellen späteren Verkauf (bei dem ja die Wertzuwachssteuer wiederum anfällt) berücksichtigt wird.

Das viel größere Problem dürfte die Schenkungssteuer werden, [...]

Hallo Frank,

ich greife das Thema noch einmal auf, denn deine Begründung erschließt sich mir nicht - oder ich habe dich nicht richtig verstanden...

Eine Schenkung wird genauso wie ein Verkauf, ein Tausch oder eine Erbschaft daraufhin überprüft, ob ein Wertzuwachs seit der letzten Transaktion stattgefunden hat.

Immer wenn das Grundstück seitdem an Wert gewonnen hat, muss die Plusvalía gezahlt werden.
Was heißt,

...die Zahlung [wird] nach der Schenkung ja bei einem eventuellen späteren Verkauf (bei dem ja die Wertzuwachssteuer wiederum anfällt) berücksichtigt 【...]

Es geht doch immer nur um den Wertzuwachs zwischen zwei notariell bestätigte Transaktionen, egal um welche es sich handelt! Daher ist die Plusvalía auf jeden Fall eine Größe, die der Verkäufer bzw. der Erbe oder Beschenkte (neben der Schenkungssteuer ) in seine Kalkulation einbeziehen sollte. Deshalb ist diese Auskunft an genau dieser Stelle wichtig, will man keine unliebsamen Überraschungen erleben wie jemand im April 2022 ganz entsetzt berichtete:

[…] ein guter alter Freund hat gestern sein Haus in Moraira verkauft.
Beim Abschied erzählte er dann, daß vom Verkaufspreis 0,5% pro Jahr des Eigentums an Moraira abgeführt werden müssen. Bei 30 Jahren waren 15% nicht ohne. Der Notar sagte es wäre OK.
Hat einer von euch mehr Infos dazu ? Gibt es Klagen?

Diese Aussage ist etwas verwirrend. Der Steuersatz in Benissa lag wie in Moraira im letzten Jahr bei 15 % (es werden aber nicht 15 % von der Verkaufssumme bezahlt!). Je nach finanzieller Lage können die Gemeinden bis zu 30 Prozent verlangen.

Die Plusvalía nach dem sistema objetiva berechnet man wie folgt:

• Valor catastral del suelo (also nur der Wert des Grundstücks) multipliziert mit der Zeit, in der man die Immobilie besessen hat (der alte Freund hatte sie 30 Jahre im Besitz, es werden in diesem Fall jedoch nur die letzten 20 Jahre mit einem Multiplikator von 0,45 berechnet) und dann das ganze noch einmal multipliziert mit dem Steuersatz der Gemeinde (im Fall von Moraira waren es 15 %)

Ja, da kann schon ein erkleckliches Sümmchen für den Verkäufer rauskommen, das seinen Gewinn ordentlich schmälern kann. Und diesen Betrag soll man nicht berücksichtigen?

Ich werde zur Plusvalía noch einen neuen Thread PLUSVALÌA municipal (IIVTNU) eröffnen, in dem ich die Problematik näher erörtere.

[Frank_Berlin]

die Diskussion zu diesem Beitrag hat sich sehr stark auf die Wertzuwachssteuer eingeschossen. Ich versuche, die ursprüngliche Intention des Beitrages nochmals aufzugreifen. Aus meiner Sicht ist die Wertzuwachssteuer hier das kleinere Problem, da die Zahlung nach der Schenkung ja bei einem eventuellen späteren Verkauf (bei dem ja die Wertzuwachssteuer wiederum anfällt) berücksichtigt wird.

Das viel größere Problem dürfte die Schenkungssteuer werden, [...]

deine Begründung erschließt sich mir nicht - oder ich habe dich nicht richtig verstanden...

offensichtlich ist es mir nicht gelungen, meinen Gedanken Missverständnisfrei zu formulieren. Hier der zweite Versuch: die heute, zum Beispiel im Rahmen der Schenkung fällige Wertzuwachssteuer reduziert die bei einem späteren Verkauf - zum Beispiel im Jahr 2030 - zu zahlende Wertzuwachssteuer, die dann vom Verkäufer (also dem heute Beschenkten) zu entrichten sein wird.

Beispiel Szenario 1: Kauf eines Haus in 2010 mit Katasterwert 100 Tsd. EUR, verschenkt 2020 bei einem Katasterwert von 200 Tsd. EUR und der Beschenkte verkauft 2030 bei einem Katasterwert von 300 Tsd. EUR. Zweimal fällt die Wertzuwachssteuer an, berechnet auf Basis von je 100 Tsd. EUR.

Beispiel Szenario 2: dito aber ohne Schenkung: der Käufer aus 2010 behält das Haus und verkauft selber 2030 für 300 Tsd. EUR: ebenfalls ist der Wertzuwachs von 200 Tsd. EUR zu versteuern, wenn auch erst später in 2030.

Durch die Schenkung entsteht also kein insgesamt höherer Wertzuwachs und somit habe ich das Thema als etwas nachrangig zur anfallenden Schenkungssteuer gesehen.