Immobilien in Spanien - Noch warten oder jetzt kaufen?

Preisentwicklung, rechtl. Voraussetzungen, Kataster, Grundbuch, Genehmigungen etc.
Teddy
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Re: Immobilien in Spanien - Noch warten oder jetzt kaufen?

Beitrag von Teddy »

pedrokw hat geschrieben: hola Teddy,

darum ging es doch in meinem post gar nicht und du mußt kein schlechtes Gewissen haben - dass ein VerhandlungsSpielraum immer da ist, das ist doch klar (20 - 25%) - es kommt doch auch immer auf den Wert der Immobilie und den angesetzten Preis an.
Ich sprach die "Vergewaltigung" / Nötigung von Verkäufern an, die in Not geraten sind und einen realen Preis angesetzt haben und teilweise Angebote unter 50% des realen Wertes erhalten.

Denke auch man kann sich auch nicht an dem Preis orientieren, der mal vor 25 Jahren gezahlt wurde, denn alles ist teurer geworden, auch die Löhne sind gestiegen. Man muß sich am heutigen Realwert orientieren, der ggf. von einem BauSachverständigen zu überprüfen ist.

in diesem Sinne - weiterhin viel Erfolg
Hallo pedrokw,

... na da bin ich aber froh, dass ich mit meinen Vorstellungen von einem angemessenen Preis nicht zu den "Spekulanten" zähle. #:-s

Ich gehe übrigens völlig mit dir Konform, dass man sich nicht an den Preisen von vor 20 Jahren orientieren kann. Der damalige Kaufpreis ist kein Kriterium für den jetzigen Kaufpreis.
Ich wollte damit nur zum Ausdruck bringen, dass die Leute, die in diesen Zeiten gekauft haben, auch bei heutigen Preisen nicht unbedingt einen Verlust machen. Leute, die vor 20 Jahren in Deutschland gebaut oder gekauft haben und heute verkaufen, bekommen - nach meiner Einschätzung - in der Relation auch nicht mehr für ihre "Hütte", als die Leute, die vor 20 Jahren in Spanien gebaut oder gekauft haben und heute verkaufen.

Gruß
Teddy
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Re: Immobilien in Spanien - Noch warten oder jetzt kaufen?

Beitrag von Teddy »

baufred hat geschrieben:
Bei Kauf vor 20 Jahren und mehr ist der Kaufkraftschwund zuzügl. entgangenem Gewinn bei alternativer Geldanlage (2% + 3% =5% > x 20 Jahre > 100% ... entspricht mehr als den DM-Preis heute in Euro ohne Wertzuwachs :idea: ... ist zwar 'ne Art "Milchmädchenrechnung" zeigt aber etwa die Relation :mrgreen:

... dafür haben die Leute aber auch 20 Jahre lang die Immobilie genutzt (oder hatten zumindest die Möglichkeit der Nutzung). Und diese Nutzung ist doch auch "was wert" und müsste in der Rechnung ebenfalls berücksichtigt werden (z.B. als fiktiv gesparte Miete). Dann sieht die Relation auch wieder anders aus.

... kommt auf den Einzelfall an, d.h. auf die fachgerechte "Hinterfragung" und deren qualitative Bewertung der Bausubstanz sowie anderer Faktoren an ... kann i.d.R. ein Laie nicht :idea:
b.t.w.: z.B. Holzfenster > ohne Dichtungen mit Einfachverglasung muss bei bestimmtem Nutzerverhalten durchaus kein Manko sein ... hat bauphysikalische Gründe :idea:
Ich will damit auch nicht gesagt haben, dass die Materialien "schlecht" oder "minderwertig" sind. Ich glaube auch, dass z.B. ein in Folie und Styropor verpackter Bau vielleicht sehr gute Dämmwerte hat, aber im spanischen Klima nicht angebracht ist und vielleicht sogar nachteilig ist (Schimmel?). Ich wollte noch nicht einmal hier in Deutschland in so einer hochgedämmten "Plastiktüte" wohnen. Es ging mir nicht um die qualitative Bewertung (dafür fehlt mir das Fachwissen), sondern nur um die Kostenseite und auch das nur beispielhaft .... ein einfach verglastes Fenster ist billiger als eins mit Doppelverglasung.[/quote]

Gruß
Teddy
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Küchenfee
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Re: Immobilien in Spanien - Noch warten oder jetzt kaufen?

Beitrag von Küchenfee »

Ich verfolge das Thema entsprechend interessiert und habe mir auch die aktuelle Capital gekauft, die das Titelthema "Ferienhäuser als Kapitalanlage" hatte - für ganz Spanien, mit Ausnahme noch von Mallorca wo die Immobilen als preisstabil angesehen werden, wird ein weiterer Fall der Immobilenpreise vorausgesagt und von einem Kauf als Kapitalanlage mehr oder weniger abgeraten. Gleichzeitig wird empfohlen immer nochmal das Rechenexempel zu machen, ob ein Neubau nicht tatsächlich günstiger kommt, als eine "überteuerte" Immobilie zu kaufen.
Auch wir haben im April 2010 und März 2011 einen Blick in die vielen Makleranzeigen geworfen... was uns aufgefallen ist, waren oftmals gefühlt "gewürfelte" Preise und gleichzeitig auch ein deutlicher Preisverfall plus deutliches Mehrangebot zwischen 2010 und 2011.

Auch wir wollen uns nun ja Eigentum in Spanien zulegen, aber nicht als Kapitalanlage, sondern zum wohnen und für uns stellt sich einfach die Frage, was uns Wohnen wert ist.
Das Haus, welches wir 2010 und 2011 bewohnt haben, liegt in Moraira, besser gesagt Moravit.
knapp 1000qm Grundstück
150qm Wohnfläche, ebenerdig
Wintergarten mit Blick aufs Meer, schöne Terasse, ein Kamin in einem kleinen Erkerzimmer
unverbaubarer Meerblick am Horizont
ein Pool 5x10, eine Aussendusche, ein tlw. schöner Pflanzenbestand

das ist das, was für das Gebäude spricht.

dagegen spricht:
kein uneinsehbares Gelände, für ausreichend Privatsphäre müsste noch einiges getan werden
keine guten Gassi-Möglichkeiten für mich und die Hunde
die Stromversorgung ist "abenteuerlich"
das Haus ist völlig verschnitten, daraus ein dauerhaft bewohnbares Haus mit Arbeitszimmer usw. zu machen würde massiv Geld verschlingen
Bodenbeläge und auch Putz müssten erneuert werden
es gibt nur kleine Strom-Heizkörper
eine Möglichkeit, Gäste aus D unterzubringen, wird ohne Umbaumassnahmen schwierig

was wäre MIR also dieses Haus wert?
In Anbetracht der Umbaumassnahmen vielleicht 120-150.000€ - gehandelt würde es wohl für (wenn man den restlichen Anzeigen glauben darf) 200.000-300.000€.

Das Haus, was wir nun für 7 Monate beziehen werden, stellt sich ganz anders da:
Wohnlage: Urb. La Marina
120qm Wohnfläche, auf 2 Etagen, 350qm Grundstück
eine Dachterasse,
4 Zimmer
ein kleiner Pool 6x4 Meter
gute Spaziermöglichkeiten

als Negativpunkte habe ich jetzt bereits auf der Liste:
keine Privatsphäre, wohl auch nicht herstellbar
wenn Blick aufs Meer, dann nur janz weit hinten am Horizont
das kleine Grundstück
Gäste könnten wohl auch erstmal eher schwierig untergebracht werden

dennoch habe ich bei meinen Recherchen im Netz einige Häuser in Urb. La Marina gefunden, die dort inseriert wurden für 80.000-100.000€ und die mit "unserem" Haus zumindest von aussen recht vergleichbar sind.... aber hier wäre für mich einfach der Preis das ausschlaggebende Kriterium (wenn einen sonst keine weiteren bösen Überraschungen erwarten) sofort zuzuschlagen.
Auch die Immobilie in Benissa für 89.000€ wäre, wenn wirklich nur die Treppen das Problem wären, sicherlich ein Objekt für dass ich mich / wir uns direkt erwärmen könnten.
Denn wenn ich hergehe und investiere einen Betrag von 200.000-400.000€ dann erwarte ich dafür einfach deutsche Baustandards... seien es nun die Leitungen, die Fenster, das Dach, die Mauerndicke, die Raumaufteilung oder was man sonst eben noch alles gewöhnt ist.

Ein Bekannter von uns, bewohnt auf Cran Canaria eine Immobilie die mit 225.000€ beziffert ist, 200qm Wohnfläche hat und wo er den "Erstbezug" 2009 vorgenommen hat. Er wohnt direkt an der Küste, mit unverbaubarem Blick, und er wohnt dort für 5 Jahre zur Miete (750€/Monat) wobei er danach die Möglichkeit hat, das Objekt zu erwerben und die bisher gezahlte Miete anrechnen zu lassen. Das nenn ich definitiv einen fairen Deal und sowas fehlt mir an der Costa Blanca bisher einfach noch... auch weil viele der Häuser einfach "alt" sind und sich dies mMn MEHR im Preis niederschlagen müsste, als es sich das bisher tut. Denn die wenigsten Häuser wurden trotz ihres Alters so renoviert, wie das in Deutschland der Fall ist - und wenn sie renoviert wurden, dann meist zu geringeren Kosten als in Deutschland. Von daher empfinde ich die Preise an der Costa Blanca tatsächlich als noch zu überteuert.
Für uns würde das dann bedeuten, lieber ein kleines günstiges Häuschen und mit dem "grossen" Haus (egal ob Kauf oder Bau) einfach noch ein wenig zu warten und den Markt zu sondieren.

Was mich allerdings durchaus interessiert ist, ob jemand einen aktuellen Einblick in die hiesigen Baukosten hat...

im Netz habe ich Werte gefunden von 400€ (einfache Bauweise) bis 700€ (Luxusbauweise) pro gebauter Quadratmeter, zzgl. Grundstück.
Ein 200qm Haus würde mich dann also zwischen 80.000€ und 140.000€ kosten. Sind das realistische Werte? Wie sieht es mit der Gartenanlage und dem Pool aus, was würde dafür noch auf mich zukommen? Wie lange dauert es, bis man mit der Fertigstellung eines solchen Hauses rechnen könnte? Und wo bekomme ich einen realistischen Einblick in Grundstückspreise? Auf dem Montgo hatten wir ein Traumgrundstück mit Blickrichtung Meer und Javea entdeckt, aber ich bin mir fast sicher, dass es nicht bezahlbar ist. Ergo wäre für uns auch die südliche Costa Blanca interessant... es muss nicht Primera Linea sein, aber so am Hang mit Blick aufs Meer wäre schon schön ;-)
liebe Grüsse von der Küchenfee :)
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baufred
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Re: Immobilien in Spanien - Noch warten oder jetzt kaufen?

Beitrag von baufred »

Küchenfee hat geschrieben:... im Netz habe ich Werte gefunden von 400€ (einfache Bauweise) bis 700€ (Luxusbauweise) pro gebauter Quadratmeter, zzgl. Grundstück.
Ein 200qm Haus würde mich dann also zwischen 80.000€ und 140.000€ kosten. Sind das realistische Werte?
... eindeutig :idea: . Die Zahlen sind keineswegs realistisch.

... hier mal einige Daten zu Geschosswohnungen aus wiki.es:
http://es.wikipedia.org/wiki/Vivienda_en_Espa%C3%B1a

... genauere und weiter spezifizierte Infos im Boletín económico de la Construcción (3x/Jahr), Barcelona

... im Einfamilienhausbau kann man, für den Neubau, je nach Ausstattung, noch mal einiges drauflegen. Dazu kommt noch, dass die aktualisierten spanischen Bauvorschriften, ebenso wie in D, Vorgaben der Energieeinsparung enthalten ... und die sind auch nicht ohne ... und wirken sich dementsprechend auch auf die Neubaupreise aus ...

Infos dazu: http://www.cecu.es/publicaciones/GuiaCTE.pdf

... als Schlussfolgerung, gebraucht gekauft, mit einigermassen akzeptabler Substanz und gut ausgehandeltem Preis entsprechend der Lage und vorh. Infrastruktur und eigenen Vorstellungen dazu (Ansprüche sowie Nutzung/Nutzerverhalten generell :idea: ), kann durchaus angemessen sein.
Saludos -- baufred --
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Re: Immobilien in Spanien - Noch warten oder jetzt kaufen?

Beitrag von TorreHoradada »

pedrokw hat geschrieben: Ich sprach die "Vergewaltigung" / Nötigung von Verkäufern an, die in Not geraten sind und einen realen Preis angesetzt haben und teilweise Angebote unter 50% des realen Wertes erhalten.
Hmmm pedrokw - Wenn diese Leute dann ihre Immobilie nicht für 80% oder 100% des realen Wertes verkaufen können dann sind die 50% der Marktwert. Marktwert = Realwert.
Dass mir mein Hund das Liebste sei, sagst du, oh Mensch, sei Sünde,
mein Hund ist mir im Sturme treu, der Mensch nicht mal im Winde
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Re: Immobilien in Spanien - Noch warten oder jetzt kaufen?

Beitrag von lolles »

Ein Punkt ist bislang noch nicht zur Sprache gekommen : Emotionalitaet.

In der Regel haben Verkaeufer eines Hauses eine starke emotionale Bindung zu ihrem Haus und wollen das im
Kaufpreis wiedergespiegelt sehen.
Sie vergleichen in den Aushaengen der Immobiliarias Objekte mit ihrem Haus und orientieren sich an den Preisen.
Das ist der truco der Emotionalitaet - da wird leicht der Bezug zur realitaet verloren.
Nach dem Motto : unser Haus ist doch viel schoener , wurde die Preisspirale hochgeschraubt,und auch jetzt halten
scheinbar noch viele Hausbesitzer daran fest.
Schnell vergessen wird dann, dass die letzte Renovierung schon Jahre her ist, und so manche Fliese schon damals
gewoehnungsbeduerftig war,und heute eher ins Cabinett der Scheusslichkeiten gehoert.

Der Pluspunkt eines Kaeufers ist, dass er sehr nuechtern hinsehen kann - er kann sich fragen,wieviel er in ein Objekt
noch stecken muss um es so zu haben,wie er es moechte.
Ich wuerde jedem nur raten SEHR nuechtern hinzusehen.

LG Lolles
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Re: Immobilien in Spanien - Noch warten oder jetzt kaufen?

Beitrag von TorreHoradada »

Sicher klaffen da oftmals die Vorstellungen weit auseinander. Und lolles, hast Recht von Verkäuferseite sind da immer Emotionen drin.
Zumindest dann wenn man selber Hand angelegt hat, seine Arbeitskraft investierte und sich sein Domizil so eingerichtet hat wie man es wollte.
Jemand der, wie noch vor knapp 10 Jahren die Engländer meistens, das Objekt als Spekulation betrachtet, dem ist es egal hauptsache bringt in kurzer Zeit viel Gewinn.
Die Orientierung an den Aushängen erfolgt doch nur weil man selber meistens nicht weiß wieviel Wert denn die Immobilie zu dem exakten Zeitpunkt gerade hat. Dabei wird dann auch vergessen, dass die Aushänge auch nur die Preisvorstellungen der jeweiligen Verkäufer wiedergeben. Das hat nichts mit dem Wert der Immobilie zu tun.
Auch ist ein Vergleich zwischen der Bausubstanz in Deutschland und der Bausubstanz in Spanien ein Fehler.

Gültig seit Ewigkeiten und auch noch heute. Wichtig ist die Lage dann die Lage und nochmals die Lage des Objektes.
Da ist eine Hundehütte nahe am Mittelmeer mit Strandzugang mehr Wert als eine 500 m2 Wfl. Finca mit mehreren Hektar Grund irgendwo hinter den Bergen in der Sierra.
Gerade in Spanien kauft man die Sonne (mit). Ansonsten bestimmt sich der aktuelle Preis aus dem Markt Angebot und Nachfrage sowie was der Höchstbietende bereit ist zu zahlen. Das ist dann der Marktwert. Berechnungsgrundlage aller sich daraus ableitenden Werte.
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Re: Immobilien in Spanien - Noch warten oder jetzt kaufen?

Beitrag von Oliva B. »

Küchenfee hat geschrieben:dagegen spricht:
Hallo Küchenfee,
es stehen doch so viele Häuser zum Verkauf. Ich würde (neben dem Objekt zum Probewohnen) die Zeit nutzen, mir möglichst viele Häuser zeigen zu lassen. Irgendwann wird schon ein Häuschen dabei sein, dass eure Herzen höher schlagen lässt und bei dem ihr kaum Abstriche machen müsst. Denn ein Haus nach seinen Wünschen umzubauen, nur weil einem die Lage gefällt, bringt es m.E. nicht.
Und liebe Hausverkäufer:
Es ist doch immer so, dass ganze Heerscharen von Interessierten durch die Häuser ziehen und dankend absagen oder (auch ungerechtfertigt) rummäkeln, um den Preis zu drücken. Doch dann kommt der Eine, dem einfach alles gefällt.
So ergeht es auch vielen Autoverkäufern, die ein exklusives Modell, eine extravagante Farbe oder Ausstattung mitverkaufen möchten. Wer nichts damit anfangen kann, wird den verlangten Preis nicht zahlen, während ein anderer mit beiden Händen zugreifen wird, weil er genau danach gesucht hat.
Was ich sagen will: Lieber warten und länger suchen, als übereilt etwas kaufen, was einem nicht gefällt.

@ Küchenfee
Habe ich irgendwo gelesen, dass du gar nicht so gerne kochst? :-o Dann wäre ich mal gespannt, wie du zu deinem Nick gekommen bist. Unter Who ist Who im CBF können neue Mitglieder unsere Neugier befriedigen und uns mitteilen, wie sie auf ihren Nickname gekommen sind.
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Re: Immobilien in Spanien - Noch warten oder jetzt kaufen?

Beitrag von Florecilla »

Während meines letzten Spanienaufenthalts habe ich ein bisschen Immobilienrecherche betrieben. Von verschiedenen Maklern habe ich mir "Schnäppchenangebote" zeigen lassen. Die Aufgabenstellung war ganz einfach: Suche eine Immobilie mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis in oder um Denia, min. 2 Schlafzimmer, zur Vermietung geeignet, Haus oder Wohnung, Budget: 150.000 bis 200.000 Euro.

Gesehen habe ich Alt- und Neubauwohnungen, Reihenhäuser, Stadt- und Strandhäuser ... für jeden Geschmack etwas. Am Wochenende werde ich meine Unterlagen ein bisschen sortieren und in einer kleine Zusammenfassung berichten, was mir so angeboten wurde.
Saludos,
Florecilla (Margit)


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Re: Immobilien in Spanien - Noch warten oder jetzt kaufen?

Beitrag von Küchenfee »

baufred hat geschrieben:
Küchenfee hat geschrieben:... im Netz habe ich Werte gefunden von 400€ (einfache Bauweise) bis 700€ (Luxusbauweise) pro gebauter Quadratmeter, zzgl. Grundstück.
Ein 200qm Haus würde mich dann also zwischen 80.000€ und 140.000€ kosten. Sind das realistische Werte?
... eindeutig :idea: . Die Zahlen sind keineswegs realistisch.

... hier mal einige Daten zu Geschosswohnungen aus wiki.es:
http://es.wikipedia.org/wiki/Vivienda_en_Espa%C3%B1a
Huhu baufred, danke für die Info und den Link. Allerdings hab ich zu dem Link noch ne kleine Frage: Handelt es sich dabei nicht um die Verkaufspreise? 2009 knapp 1900€/qm erscheint mir eher wie der durchschnittliche Verkaufspreis, nicht wie die Baukosten.

TorreHoradada hat geschrieben: Gültig seit Ewigkeiten und auch noch heute. Wichtig ist die Lage dann die Lage und nochmals die Lage des Objektes.
Da ist eine Hundehütte nahe am Mittelmeer mit Strandzugang mehr Wert als eine 500 m2 Wfl. Finca mit mehreren Hektar Grund irgendwo hinter den Bergen in der Sierra.
Ja, absolut - erst gestern hab ich eine Villa entdeckt, die mich fast umgehauen hat... 2500qm Grundstück, eine Top-Villa, sehr edel ausgestattet, grosser Pool, Solaranlage - für 115.000€ :!: - Gut, die Immobilie liegt im Umfeld von Orihuela und wenn man der Anzeige glauben darf, dann steht sie schon sehr lange zum Verkauf und wurde mehrmals im Preis reduziert. Aber dennoch spiegelt es natürlich genau das wieder, was du sagst und was ich so selbst schon in Spanien bei den Maklern gesehen habe.

Oliva B. hat geschrieben:
Küchenfee hat geschrieben:dagegen spricht:
Hallo Küchenfee,
es stehen doch so viele Häuser zum Verkauf. Ich würde (neben dem Objekt zum Probewohnen) die Zeit nutzen, mir möglichst viele Häuser zeigen zu lassen. Irgendwann wird schon ein Häuschen dabei sein, dass eure Herzen höher schlagen lässt und bei dem ihr kaum Abstriche machen müsst. Denn ein Haus nach seinen Wünschen umzubauen, nur weil einem die Lage gefällt, bringt es m.E. nicht.
Nein, um Gottes Willen, so war das ja auch nicht gemeint... aber grade so, was ich bisher an klassischen "Ferienhäusern" an der nördlichen Costa Blanca gesehen habe, sind die natürlich anders aufgeteilt als ein Wohnhaus. Tolle Aussenanlage, grosser Wohnraum, Möglichkeiten zum niederlassen én Mass und natürlich die unzähligen Schlafzimmer, gerne auch deutlich unter 10qm. Nur wer will beim dauerhaften wohnen ein Kinderzimmer auf 6-8qm einrichten, oder dort ein vernünftiges Büro schaffen?
Und klar ist es geplant, dass wir uns einige Objekte zeigen lassen und uns inspirieren lassen werden. Auch eine Finca im Landesinneren, mit eigenen Orangenbäumchen und viiiiel Platz ist ja nicht ganz ohne Reiz :x
@ Küchenfee
Habe ich irgendwo gelesen, dass du gar nicht so gerne kochst? :-o Dann wäre ich mal gespannt, wie du zu deinem Nick gekommen bist. Unter Who ist Who im CBF können neue Mitglieder unsere Neugier befriedigen und uns mitteilen, wie sie auf ihren Nickname gekommen sind.
Hast du so garantiert von mir noch nicht gelesen :-o
Aber ich schau gleich mal in den Thread rein :)
liebe Grüsse von der Küchenfee :)
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