Offizielle Hilfe für Immobilienkäufer

[Maratonto]

Eine Internetseite der spanischen Regierung bietet Hilfestellung zum Immobilienerwerb:

http://www.fomento.gob.es/spanishrealestate/

Passend dazu gab es eine Europatournee um den Markt für Ferienimmobilien anzukurbeln:

http://www.faz.net/artikel/C30275/immob ... 41372.html

[baufred]

... interessante Info ... und dazu auf der 1. HP/Link einen downloadbaren 22-seitigen Ratgeber ... leider nur in Spanisch & Englisch ... aber sehr informativ:
http://www.fomento.gob.es/NR/rdonlyres/ ... rar_es.pdf

Saludos -- baufred --

[baufred]

... diesmal 'ne "inoffizielle" Hilfe von mir

... aus der Diskussion heraus ist in einem anderen Forum folgende kleine Checkliste zur Beachtung beim Immobilienkauf/der Immobilienauswahl entstanden ... vielleicht hilft's ja dem Einen oder der Anderen doch so manche Defizite, sprich "Macken" bei der "Traum"immobilie zu entdecken ... außen vor sind jedoch die Wünsche und Geschmäcker aus optischen Gesichtspunkten und so manchen dekorativem "Schnickschnack", der oft über den technischen Zustand/die Situation hinwegtäuscht ... auch das Raumprogramm und die Finanzierung sollte schon halbwegs und "vernünftig" in "trockenen Tüchern" sein, denn oft sind die Augen größer als die Geldbörse

Saludos -- baufred --


Immobilienerwerb 'Checkliste vor Kauf' by -- baufred --

Die Liste ist gedacht als Merkliste zur Beurteilung einer Immobilie
- i.d.R. sind nicht immer alle Optionen erfüllbar bzw. es besteht kein Bedarf dafür
- Bescheinigungen, Urkunden und Kosteninfos sind dagegen immer einzufordern
- weiterhin erhebt sie nicht den Anspruch auf Vollständigkeit
- je nach Wunschkatalog und Interessenlage sind weitergehende Variationen & Details zu definieren

Info:
Je nach Nutzungsoptionen: Dauernutzung oder Ferienwohnung/~haus sind besondere jahreszeitlich bedingte
bauphysikalischen Randbedingungen zu beachten.
> Lüftung bei Abwesenheit und "extrem" dichten iso-verglasten Alu-/Kunstofffenster w.g. fehlender "natürlichen" Undichtigkeiten > mögliche Feuchteprobleme
> Art und Wirtschaftlichkeit einer Beheizung im Winter > Stichwort "Solarunterstützung" f. Heizung & Warmwasserbereitung etc.

1. Infrastruktur
> Flughafenentfernung
> Leihwagenvermieter am Flughafen/Büro am Wohnort
> Ortslage => Finca, Urbanisation oder Stadthaus/Eigentumswohnung
> Bus-/Eisenbahnanbindung

2. Standort & der Immobilie
> Haus oder Eigentumswohnung
> Barrierefreiheit => Rampen/Aufzug/Türbreiten (Nachrüst-Optionen gegeben?)
> Hanglage? Süd-/Westhang (+), Nord-/Osthang (-) > Abschattung i.d. Abendstunden> Terrasse
> Steilhang? Fels/Erdreich/~rutschgefahr/Stützmauern/Bebauung Haus o./u. Pool in Hangnähe?
> Geländegefälle > evtl. Gefahrenpotenzial für Haus/Pool/Erweiterungsoptionen
> Erdbebengebiet? (googeln: zonas sísmicas España)

2.1 Finca > spez. Besonderheiten
> Bewirtschaftungsaufwand
> Erschließung: Straße, Wasser, Strom, Telefon (Internet), Schmutz-/Regenwasser > geplante Verbesserungen > Folgekosten!!
> bei Geländegefälle > "Schwemmwasser" bei "Stark"regen => z. Haus?
> in Niederungen: Überflutungsgefahr bei "Stark"regen

2.2 Grundstück allg.
> Verwaltungs-/Bewirtschaftungskosten (Umlage bei Wohnquartiere)
> erforderl. Pflegeaufwand d. eig.Parzelle > Bepflanzung/Pool
> PKW-Stellplatz > Option: Carport/Garage?
> Optionen für mögl. Hauserweiterung > Wohnraum/Abstellraum/Technikraum (Solar)/Pool
> bei "Stark"regen > Rückstau auf Grundstück o. Abflussmöglichkeit?

2.3 Gebäude/~substanz
> Einsicht in Grundbuch (Registro de la Propiedad)/Grundbuchauszug > Lasten auf d. Grundstück
> Bewohnbarkeitsbescheinigung (Célula de la Habitabilidad)
> besondere Lieferverträge z.B. Gas > Dokumentation der Installation d. Systems (Heizung/Herd)
> Baujahr => .......
> Wohnfläche => ............ m²;
> Räume => ..... Zi.; Küche: offen/geschlossen; Wannen- u./o. Duschbad m./o. WC; sep. WC
> Himmelsrichtungsorientierung Grundriss (kl. Kompass mitnehmen!!)
- Schlafzimmer Nord/Ost (+) /Süd/West (-)(Aufheizung!! d. Sonneneinstrahlung)
- Wohnbereich Süd/Südwest > Terrasse Südwest/West
> Baugrund: Unterbau: Felsen (+), Ebene mit "weichem" Baugrund (~-/Grundwasser?)
> Fundamente: unbewehrt/bewehrt (ohne/mit Moniereisen!)... ausreichend dimensioniert?
> Fenster: Holz, Alu / Einfach-/Isoverglasung >
> tragende Decken:
- alte/hist. Bauten> Holzbalken? > Befall Holzschädlinge
- Neubauten (< ca.20-30 Jahre)> Stahlbetonbalken m. Füllkörper: Beton/Ziegel
> Fussboden gegen Erdreich: > Kriechkeller vorh.? durchlüftet? Wärmedämmung?
> Dach: gebrannte Dachziegel (+)/Betondachsteine(-) > Lüftungsöffnungen im Giebel?
> sichtbare Risse? => "Setzungen" des Gebäudes (-) o. nur "Haarrisse" > Temperaturspannungen (Sonne)(~+)
> Ausstattung u. Installationen Küche/Bad > Größe/Zustand/Modernisierungsbedarf
> Bodenbeläge > Material/Zustand
> Außenwände > Beton-Blocksteine (-), gebrannte Ziegel (Lochstein +), Luftschichten? zusätzl. Dämmung?
> Innenwände > glatt/Struktur>Zustand/Renovierungsbedarf/~aufwand
> Fassade > Zustand/Sanierungsbedarf/Achtung: keine Plastikfarben!
> Nachrüstbarkeit für Solartechnik (WW-Kollektoren/Photovoltaik) f. Strom, Warmwasser/Heizung/Poolbeheizung
=> Sommer/Übergangszeit: Poolbeheizung

3. Überlegungen zur Finanzierung
> Kaufsummengrenze: ...................
> Maklercourtage: ...........
> Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb:
- Grunderwersbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
- Wertzuwachsteuer für Gründstücke (Impuesto de Plusvalía); je nach Vertrag Käufer o. Verkäufer (normal)
> Finanzierungsrisiken > Deckung durch:
> Vermietungszwang zur Deckung von Finanzierungslücken Kauf & laufende Kosten
> sonstige laufende Kosten:
- allg. Verwaltungskosten (nur bei Wohnquartier/Eigentumswohng. m. Gemeinschaftseigentum)
- besondere "Betreuungskosten" > Gärtner, Poolpflege etc.
- lfd. Kosten Elt./Gas/Wasser/Gemeindeabgabe: Müll, Strassenbeleuchtung etc.
- jährl. Grundsteuer (Immobiliensteuer>Impuesto sobre Bienes Inmuebles-IBI > Costa Blanca: Suma)
- jährl. Einkommensteuer z. Immobilie (z.B: Impuesto sobre la Renta de no residentes)

[Akinom]

Super Baufred - das ist wirklich ne Checkliste - hätte ich die vor 12 Jahren gehabt, hätte ich doch den einen oder anderen Fehler beim Hauskauf vermeiden können.
Damals hat man so geguckt - achja, sieht hübsch aus, die Größe passt, alles sehr gepflegt, Möbel wie neu.....aber z.B. die Lage, Heizung, Isolation des Hauses, KAnalisation u.ä. daran haben wir überhaupt nicht gedacht.
Glück haben wir, dass bei Starkregen/Überschwemmungen(schreibst Du ja auch) das Wasser nur bis zu unserem Nachbarn aufs Grundstück läuft. Da haben wir Glück auch durch das leichte Gefälle unserer Terrasse.

Also wenn wir uns verändern, werde ich mir Deine Liste auf jeden Fall dabei haben - aber wann wird das sein

[Florecilla]

Danke für deine Mühe, baufred!

Für Immobilienkäufer/-interessenten ist die Liste eine wirklich nützliche Hilfe. Die Euphorie, möglicherweise bald schon Besitzer eines schmucken Ferienhäuschens im sonnigen Süden zu sein, kann den ein oder anderen schon so blenden, dass im Überschwang der Gefühle das logische Denken kurzfristig aussetzt. Das ist nicht böse gemeint, aber sicherlich der Grund für den ein oder anderen Fehlkauf. Sonne, Strand, Palmen, Urlaubsfeeling - all das lässt einen Dinge übersehen, die man unter normalen Umständen immer berücksichtigen würde. Eine solche Checkliste kann einen da schon mal auf den Boden der Tatsachen zurück holen.

Wir haben unsere Immobiliensuche damals bewusst in den Winter verlegt und sind vorwiegend bei Regenwetter losgezogen. Auf das Wetter hatten wir zwar keinen Einfluss, aber was einem schon bei schlechtem Wetter gefällt, wird bei Sonnenschein wahrscheinlich noch schöner sein. Objekte, die in die engere Wahl kamen, haben wir zu verschiedenen Tages- und Nachtzeiten aufgesucht. Tagsüber haben wir den Stand der Sonne gecheckt (bei einem Berg im Rücken ein wichtiger Faktor) und abends/nachts wollten wir sehen, wie belebt die Gegend im Dunkeln wirkt.

Anfangs haben wir uns ausschließlich Immobilien zeigen lassen, die nur einen kleinen und/oder pflegeleichten Garten haben. Während unserer Suche haben wir dann fest gestellt, dass wir die Objekte mit grünen Gärten einfach ansprechender fanden. Das Ende vom Lied: Wir haben einen - wie ich finde - wirklich schönen Garten, den man aber leider Gottes nicht alleine in Ordnung halten kann, wenn man nicht dauerhaft in Spanien lebt. Das war uns aber bewusst und wir haben unsere Entscheidung bislang nicht eine einzige Minute bereut.

[baufred]

...Wir haben einen - wie ich finde - wirklich schönen Garten, den man aber leider Gottes nicht alleine in Ordnung halten kann, wenn man nicht dauerhaft in Spanien lebt. Das war uns aber bewusst und wir haben unsere Entscheidung bislang nicht eine einzige Minute bereut.

... genau das soll die Liste erreichen: sich über bestimmte Gegebenheiten bewusst zu werden und dann unter Abwägung aller Vor- u. Nachteile entscheiden ... damit vermeidet man: "... ach, hätte ich das vorher gewusst ... dann hätten wir doch nicht ..."

Saludos -- baufred --

[baufred]

... als Themenergänzung:
Link zur HP einer dtsch. Steuerberatungs-/Anwaltskanzlei mit deutschen Erklärungen zu den spanischen Begriffen des Steuerrechts rund um die Immobilie Kauf/Verkauf/Vererben ... Verweise dazu auf der linken Seite der HP:
http://www.luebeckonline.com/steuern/sp ... anien.html

... und für Freaks wie mich , die sich mit der spanischen Sprache auseinandersetzen wollen, diese sehr informative Seite:
http://www.euroresidentes.com/vivienda/
... auch die wird noch "auseinandergepflückt"

Saludos -- baufred --

[rudila]

Ich habe vor zwei Jahren eine Wohnung in Torrevieja 70 qm für 96000€ gekauft.Alles wurde ordnungsgemäß über Makler und Anwaltsbüro abgewickelt.Ich bezahlte die Grunderwerbssteuer und war nun Besitzer der Wohnung.Nach zwei Jahren erhielt ich von meinem Steuerberater die Nachricht das die Kommune den Katasterwert von 8500€ auf 123000€ erhöht hat so das noch eine Forderung von 2700€ zu entrichten sei.Für mich unverständlich denn was hat ein Kataster Wert mit den Verkaufspreis zu tun? Der Verkäufer und ich waren uns einig die Wohnung kostet das, ich bezahle den Preis und die Steuern und fertig, so dachte ich !Mein Steuerberater sagte, ich müßte das bezahlen, da es alternativ los sei.Ich habe daraufhin den Steuerberater gewechselt und Einspruch gegen den Bescheid erhoben,das war vor vier Monaten.Nun warte ich auf die Antwort.Ist jemand auch schon mal in dieser Lage gewesen und wenn wie waren da die Erfahrungen????
Wäre sehr dankbar für eine Auskunft.

[Denianer]

Hola rudila,

die Katasterämter vergleichen die Preise für eine Immobilie mit den Preise die für gleichwertige Objekte bezahlt werden und orientieren sich da eher am Verkehrswert. Es könnte ja sein, dass ein Teil des Kaufpreises direkt vom Käufer an den Verkäufer geflossen ist. Dem Notar ist es egal welcher Preis in der Urkunde steht. Lt. meinem Steuerberater versteht man unter Steuerwert entweder den Kaufpreis der Immobilie, den Katasterwert oder einen geschätzten Katasterwert. Der Steuerwert wird auch zur Berechnung der Vermögenssteuer, sofern sie anfällt, benutzt.

Nachforderungen der Steuer waren auch früher schon sehr häufig, meistens 1 bis 2 Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages. Ein Einspruch gegen den Steuerbescheid ist mit Hinweis auf die in der letzten Zeit stark gefallenen Immobilienpreise sicherlich möglich, ob er denn von Erfolg gekrönt ist bleibt jedoch abzuwarten.

In aller Regel wird die nachgeforderte Steuer wohl zu zahlen sein.

[baufred]

.... andererseits ist die Hochsetzung/Angleichung ... oder wie man es auch immer nennen will ... des Katasterwertes in etlichen Rathäusern ein beliebtes Instrument geworden, um Ausfälle bei den Steuer-Einnahmen über die Hochsetzung der Grundsteuern zu kompensieren ... und andererseits hat letztlich auch der Katasterwert der Immobilie Einfluß auf Höhe der zu zahlenden Einkommenssteuer und wirkt sich damit auch für den Staat positiv aus ...

... mal sehen was da noch so alles in Zukunft "reinschneit"