Genehmigungen Renovierung

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vitalista
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Re: Genehmigungen Renovierung

Beitrag von vitalista »

nurgis hat geschrieben: Sa 29. Mai 2021, 21:56 Ich habe gehört/gelesen, dass nach 5 oder 7 Jahren Bestandsschutz( d.h. Legalisierung) besteht für kleinere Arbeiten wie Fliesen, mini Anbauten etc. Stimmt das noch?
Hier hatten wir darüber schon mal diskutiert:
https://costa-blanca-forum.de/viewtopic.php?t=10748

Meiner Erfahrung nach müssen auch Minianbauten abgerissen werden. So hatte ich, als ich meine Mutter zu mir nahm, ein ca 4qm großes behindertengerechtes Bad anbauen lassen, das ich vorm Verkauf der Finca wieder abreißen lassen musste, da die 5500qm Grundstücksgröße diese 4 qm mehr nicht zuließen. :((
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JanV
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Re: Genehmigungen Renovierung

Beitrag von JanV »

Danke für die Hinweise und Anregungen.
Wenn ich das also richtig verstehe, aus einem Rohbau-Keller ein Wohnzimmer mit Badezimmer zu machen, ist auf jeden Fall ein Obra Mayor Fall. Jede Menge Sachen müssen berücksichtigt werden, die notwendig sind, um dafür eine Bewohnbarkeitsbescheinigung zu bekommen. Insofern logisch und sicher keine spanische "Spezialität". Sollte nach wie vor meine Priorität sein.

Es kann aber passieren, dass ein Architekt vorbei kommt, sich das anschaut und mir mitteilt, dass es entweder nicht geht, oder die Kosten dafür jeden vernünftigen Rahmen sprengen. Für diese Erkenntnis würde ich eine Rechnung bekommen. Klar.
Angenommen, Architekt macht seinen Job, die Sache wird eingereicht, aber die Behörde sagt Nein oder macht Auflagen, die das Vorhaben, sagen wir mal, uninteressant machen! Kostet noch mehr, richtig? Zum Schluss wäre ich paar Tausend leichter, ohne es umzusetzen. Richtig?

Irgendwie habe ich das Gefühl, dass das Badezimmer da eine große Rolle spielt. Richtig? Wahrscheinlich auch die Fenstergröße vllt. noch paar Kleinigkeiten. Die Art der E-Installation ist auch ein Faktor, usw.

Wie wäre es, wenn ich auf das Badezimmer verzichte? Ich habe ja nicht vor, eine Einliegerwohnunng herzurichten, nicht mal ein zusätzliches Gästezimmer. Vorrangig geht es mir darum, aus dem doch recht großen Platzangebot etwas vernünftiges zu machen und wenn ich dadurch die bescheinigte Wohnfläche vergrößere und dadurch den Wert erhöhe, warum nicht.

Inwiefern würde sich die Lage ändern, wenn ich die Räume einfach nur herrichte - Wände werden verputzt und geweißt, Fußböden befliest?
Keine Wasserinstallation! Elektrik einfach, anspruchsloser Kellerstandard. Nutzungsart offen - ob für Lagerung, Fitness, Werkstatt... Kein Wohnraum.
Obra menor?

Nachtrag: Gerade gefunden - im Thread "Garaje, Vivienda..." von Januar 20 wurde ähnliches schon mal behandelt....
Jan
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Atze
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Re: Genehmigungen Renovierung

Beitrag von Atze »

Warum sollte ein Badezimmer unbedingt ein Indiz für eine Wohneinheit sein?
In unserem Kellerraum, der u. a. als Werkstatt und Hobbyraum dient (mit 2,25 m Höhe als Wohnraum unzulässig) ist ein Raum mit Toilette und Dusche abgeteilt und bei der Abnahme auch nicht beanstandet worden. Ich könnte mir auch innerhalb der Werkstatt eine Kochgelegenheit mit Kühlschrank vorstellen. Dadurch wird es doch nicht zum Wohnraum.
LG Atze
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Kipperlenny
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Re: Genehmigungen Renovierung

Beitrag von Kipperlenny »

Uns hat der Architekt immer 1.000 - 1.500 gekostet für die Pläne, Einreichen des Projekts beim Rathaus und dies abschließende Zertifikat. Im schlimmsten Fall hätten wir also ca. 1.000€ verloren (Wenn das Rathaus es nicht erlaubt hätte).

Die vorherige Besichtigung "ob das denn irgendwie so geht wie wir es uns vorstellen" war bisher immer kostenlos :-)
Miesepeter
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Re: Genehmigungen Renovierung

Beitrag von Miesepeter »

Zitat: "Wenn das Rathaus es nicht erlaubt hätte". Es ist Sache des Architekten, die Pläne so zu gestalten, daß sie den Richtlinien der Gemeinde entsprechen.
Der Intellekt steht nachgeordnet zum Willen (Briefträger Gert Postel)
Reichtum ist die Fähigkeit, das Leben voll auszukosten (H. D. Thoreau)
Vorsicht bei Wünschen, sie können erfüllt werden - eigene Erfahrung
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Re: Genehmigungen Renovierung

Beitrag von Solana »

Da wir planen, eventuell aufzustocken und einen Pool zu bauen, habe ich mich vorab bei einem Architekten erkundigt. Er meinte ich solle vorab zum Rathaus gehen und nachfragen, inwieweit dies möglich sei.

Das Rathaus meinte, daß weder Pool noch eine Versetzung des Eingangs ein Problem seien. Aufstocken könnten wir noch für eine Wohnfläche von 40qum, da zusätzliche 16qm schon erweitert/verbraucht seien.

Bin mal gespannt, wenn es soweit ist, ob das alles wirklich so einfach geht.
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nurgis
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Re: Genehmigungen Renovierung

Beitrag von nurgis »

vitalista hat geschrieben: So 30. Mai 2021, 08:54
nurgis hat geschrieben: Sa 29. Mai 2021, 21:56 Ich habe gehört/gelesen, dass nach 5 oder 7 Jahren Bestandsschutz( d.h. Legalisierung) besteht für kleinere Arbeiten wie Fliesen, mini Anbauten etc. Stimmt das noch?
Hier hatten wir darüber schon mal diskutiert:
https://costa-blanca-forum.de/viewtopic.php?t=10748

Meiner Erfahrung nach müssen auch Minianbauten abgerissen werden. So hatte ich, als ich meine Mutter zu mir nahm, ein ca 4qm großes behindertengerechtes Bad anbauen lassen, das ich vorm Verkauf der Finca wieder abreißen lassen musste, da die 5500qm Grundstücksgröße diese 4 qm mehr nicht zuließen. :((
Danke, hab`s gelesen. Meine Minianbauten sind ca 2qm groß, die ich vor ca. 15 Jahren für Werkzeuge etc. gebaut habe.Angeblich ist das geduldet nach so langer Zeit, denn das hat nichts mit Wohnraumvergrößerng zu tun. Auf den Bildern des Katasteramtes vor ein paar Jahren waren sie auch sichtbar.
Der Hund ist Dir im Sturme treu, der Mensch nicht mal im Winde.
JanV
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Re: Genehmigungen Renovierung

Beitrag von JanV »

Atze hat geschrieben: So 30. Mai 2021, 13:16 Warum sollte ein Badezimmer unbedingt ein Indiz für eine Wohneinheit sein?
In unserem Kellerraum, der u. a. als Werkstatt und Hobbyraum dient (mit 2,25 m Höhe als Wohnraum unzulässig) ist ein Raum mit Toilette und Dusche abgeteilt und bei der Abnahme auch nicht beanstandet worden. Ich könnte mir auch innerhalb der Werkstatt eine Kochgelegenheit mit Kühlschrank vorstellen. Dadurch wird es doch nicht zum Wohnraum.
Nur ein Gefühl.
Wenn ich jetzt einen wohnlich hergerichteten Raum mit angrenzendem Badezimmer habe, könnte doch durchaus der Eindruck entstehen, dass es hier um einen Wohnraum handelt. Egal ob bescheinigt oder nicht. Ohne das Badezimmer wäre es jedoch nur ein Raum, der zu allerlei dienen könnte. Andererseits klar, wenn ich die Bewohnbarkeit nicht anstrebe, dann ist es eben keine Wohnfläche, sondern immer noch nur ein Keller. Also muss man sich entscheiden, ob man in die vermeintliche Wertsteigerung investieren will, oder einfach nur eine ordentliche Bude haben will, die einem selbst gefällt. Dann dürfte aber doch eine obra menor ausreichen....
Aber dem hier Gelesenen nach, dürfte es von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein, wie die Sache gehandhabt wird. So in etwa, 90% der Betroffenen können bauen, wie und was sie wollen und die restlichen 90% müssen unter Strafe alles abreißen, was größer ist, als ein Schuhabstreifer. Da wird den etwaigen Gesetzesüberschreitungen richtig der Vorschub geleistet. Aber da gibt es wohl nur wenig Unterschied zu Deutschland, wenn ich nur an die Masken-, Test- und Impfgeschäfterei denke.
Jan
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chris
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Re: Genehmigungen Renovierung

Beitrag von chris »

JanV hat geschrieben: Mo 31. Mai 2021, 10:15 Wenn ich jetzt einen wohnlich hergerichteten Raum mit angrenzendem Badezimmer habe, könnte doch durchaus der Eindruck entstehen, dass es hier um einen Wohnraum handelt. Egal ob bescheinigt oder nicht.
Es gibt je nach Gemeinde gewisse Vorschriften, zum Beispiel auch zu Kellern. Und da ist zB in Altea in einem Gebäude mit zwei Wohnetagen keine weitere Wohnetage im Keller erlaubt; es dürfen dort nur Garage und Haustechnik rein.

Die Sache ist also nicht verallgemeinbar, sondern hängt von den Bauvorschriften der Gemeinde und der bestehenden Konfiguration des Hauses ab. Eventuell ist sogar die Edificabilidad erschöpft, dann geht gar nichts mehr.

Und der super Tipp mit dem "merkt ja eh keiner" mag auf eigenen glücklichen Erfahrungen beruhen, allerdings geht es der Gemeinde weniger um die Kontrolle als vielmehr um die Einnahmen. Daher achten die in letzter Zeit mit Argusaugen darauf, ob irgendwo Schuttcontainer stehen oder Material angeliefert wird. Wenn das nicht in Verbindung mit einer Baugenehmigung steht, dann ist das bereits insoweit ein Vergehen, als dass man versucht hat, die Gemeinde um Steuern und Gebühren für die Lizenz zu betrügen. Und das lassen die in aller Regel nicht auf sich beruhen, wobei Ausnahmen die Regel bestätigen. Allerdings reicht schon ein einziger Nachbar, der sich aufregt, weil die Einfahrt zugeparkt ist oder die Baustelle zuviel Lärm macht, und dann hat man den Salat.

In jedem Fall ist eine Einzelfallprüfung empfehlenswert, denn je nach Art des Projektes betrifft Dich nationales Baurecht wie CTE, valencianisches Recht wie die Habitabilidad und die Verjährungsfristen für Legalisierungen übers Alter, sowie lokales Baurecht für Edificabilidad und andere mögliche Einschränkungen wie Badezimmer im Keller. Oder kurz gesagt, das Thema ist deutlich facettenreicher, als man sich das als Laie so vorstellt.
Saludos,
Chris
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Kipperlenny
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Re: Genehmigungen Renovierung

Beitrag von Kipperlenny »

Wir haben im August 2020 (jau, ein Jahr her) auf der Webseite vom Rathaus ein Formular gefunden für Obra Menor (2.1.01 SOLICITUD DE
LICENCIA URBANÍSTICA), online ausgefüllt und abgeschickt. Für Laminatboden verlegen und zwei Fenster tauschen.

Inzwischen längst vergessen und die Arbeiten... Na ja, zum Teil schon ausgeführt (selbstständig, ohne Handwerker).

Heute kam ein Brief (EIN JAHR SPÄTER für eine Obra Menor!!) an, da steht, dass wir:

- 38,50€ Tasa tramitación de expediente zahlen sollen (aber wohin?!)
- Justificación de la autoliquidacion del Impuesto de Construccion, Instalaciones y Obras... (aber wieviel und wohin?!)
- Impreso de Comunicacion Previa en materia de Urbanismo (URB 690), debidamente cumplimentado indicando las obras a realizar y el plazo previsto para el inicio y la finalizacion de las mismas.... (was wollen die?)
- Plano perteneciente a la Cartografia Municipal actualizada, señalando la ubicación exacta de las actuaciones solicitadas (ich soll auf einer Karte einzeichnen wo mein Haus ist?! Ich habe denen doch die Katasternummer usw. im Antrag alles übersendet).

Hätte ich das doch bloß nie beantragt :-x :(( :-s
Kann uns jemand helfen und die drei Sachen übersetzen/erklären? Was muss ich nun tun??
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