Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

N.I.E., Residencia, IBI, Modelo 210, Kataster, SUMA, Pass, Erbschaft etc.
Sunwind
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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon Sunwind » So 2. Jul 2017, 17:54

nixwielos hat geschrieben:Hubert, das ist keine Grauzone mehr, denn auf Druck des Hotel- und Gaststättenverbands ist jedes Anbieten über das Internet jetzt gewerbliches Anbieten. Die andere Frage ist, ob das aufkommt und dann sanktioniert wird...


Genau - aber ich habe das so verstanden das wenn sein Mietobjekt keine Registrierung (Genehmigung zur Vermietung) hat
er sich bereits strafbar macht.

Gruß

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon Miesepeter » So 2. Jul 2017, 18:45

Nun mal langsam: "STRAFBAR" macht sich, wer gegen das StGB (sp. Codigo Penal) verstösst. Hier handelt es sich im schlimmsten Fall um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Ordnungsstrafe enden kann oder auch nicht. Es kommt ganz auf die Beweisführung an: gegen welche Regeln soll verstossen worden sein und auf welche Beweise stützt sich der Verstoss. Die Beweislast liegt bei der Behörde, die sich aber oft auf Vermutungen, Gerüchte oder blosse Unterstellungen stützt. Der Betroffene hat nach Zustellung der Anzeige (Denuncia) 20 Tage Zeit für eine Gegerndarstellung (die juristisch gut fundiert sein sollte), die auf dem dafür vorgesehenen Weg an die betreffende Behörde zu richten ist. Irgendwann ergeht dann mal ein Bescheid (Resolución), der ggf. mittels eines Antrags auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (Recurso de reposición) angefochten werden kann, oder gleich mit einer Aufsichtsbeschwerde (Recurso de Alzada) an die vorgesetzte Stelle. Wird auch auch der nicht stettgegeben und man meint, die Behörde habe überzogen gehandelt und die dem Betroffenen zustehen Rechte (z.B. Unschuldsvernutung) ausser Acht gelassen, bleibt immer noch der Weg zur Verwltungsgerichtsbarkeit (Jurisdicción Administrativa). Dort bekommt man erstmal Akteneinsicht und kann aus den Erkenntnissen ein Verfahren in Gang bringen. Sehr hilfreich sind dabei die über 50 Bände der "Enciclopedia Aranzadi de jurisprudencia progresiva", in der alle Urteile der Berunfungsinstanzen ähnlicher Fälle der letzten +/-70 Jahre gesammelt sind.
Ich habe u.a. ein Bussgeldverfahren der Finanzbehörde erfolgreich anfechten können, nur weil die Behörde dem Verwalungsgericht die Akten nicht innerhalb der gesetzten Frist zuleitete. Allein deshalb entschied das Gericht zu meinen Gunsten.
Auch der höchste Turm ist es mal gewesen.
Wie man sich bettet so schallt es zurück
Willst du etwas nicht besorgen, verschiebe es auf übermorgen

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Oliva B.
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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon Oliva B. » So 2. Jul 2017, 20:39

Den steuerlichen Aspekt müssen wir außen vor lassen. Das sind zwei Paar Schuhe.
Schon mit dem Dekret 92/2009 wollte man die Qualität der Unterkünfte und Dienstleistungen gewährleisten und versuchen, die Zahl der "schwarz" vermieteten touristischen Unterkünfte zu reduzieren.

Werden zusätzlich zur Vermietung noch andere Dienstleistungen angeboten wie sie in Hotels üblich sind, z.B. Zwischenreinigungen, Wäschewechsel, Aufbewahrung von Gepäck, Reinigung von Kleidung, Reparaturen usw., dann muss ein Gewerbe angemeldet werden und alle Einnahmen sind umsatzsteuerpflichtig.
Kann es sein, dass sich die Registrierpflicht nur auf gewerbliche Vermietungen bezieht und unterstellt wird: professionelles Marketing = gew. Vermietung?

Seit Januar 2015 ist es EIGENTLICH verpflichtend, ausnahmslos alle Ferienunterkünfte, die der touristischen Nutzung dienen, registrieren zu lassen. Ausgenommen, wie schon berichtet, ist die KOSTENLOSE Überlassung der Ferienunterkunft an Familie, Freunde und Bekannte. Zu dem "EIGENTLICH" könnte dir Miesepeter bestimmt mehr berichten.
Werde ich selbst zu einer Vermietungsfirma, nur weil mein Haus eine Facebookseite hat, unter der Rubrik
Unterkünfte/Hotels?

Ich vermute das ist eine Grauzone.

Nein, mit deiner Facebookseite und deiner eigenen Vermietungswebsite wirst du nicht zu einer Vermietungsfirma (Agentur), aber wenn du öffentlich für deine Ferienimmobilie wirbst (facebook und/oder Homepage), musst du dich registrieren lassen.

Die Grauzone sehe ich ganz woanders. Wer seine Ferienimmobilie vermietet, ohne dies öffentlich zu machen, muss sich nicht registrieren lassen, z. B. wenn ein Einheimischer seine nahegelegene Ferienwohnung im Bekanntenkreis mündlich offeriert. Das ist weder zeitgemäß noch gerecht und stammt aus den Anfängen der Ferienvermietung. Denn eigentlich sollte es doch keine Rolle spielen, WO die Unterkünfte angeboten werden, sondern wie oft sie im Jahr vermietet werden und ob der Vermieter die Immobilie auch selbst nutzt. Würde dann der "kleine Dienstweg" mit einer vereinfachten, mehrsprachigen Steuererklärung angeboten, hätte die autonome Gemeinschaft deutlich höhere Einnahmen als durch eine unverhältnismäßige aufwendige (besonders für Ausländer) Bürokratie und teure Kontrollen.

Wer ein bis vier Ferienunterkünfte besitzt, muss jede einzelne registrieren lassen. Wer fünf Unterkünfte besitzt, muss sich als Unternehmer registrieren lassen und erhält für alle Objekte eine Registrierungsnummer (Lizenz für Beherbergungsbetriebe).

Registriert werden Apartments, Studios*, Villen, Reihenhäuser, Bungalows oder ähnliche Objekte.
*Ein Studio besteht aus einem Wohnbereich, Esszimmer und Bad, separate Küche (mit einem Minimum von 24 m2 im Standardbereich).

Wenn das Gebäude die technischen Anforderungen erfüllt, wird es in eine dieser drei Kategorien eingeteilt: Standard, 1. Kategorie oder Luxus-Kategorie (bei Interesse führe ich das bei Gelegenheit gerne aus).

Wer nur eine Immobilie besitzt, die er nur zeitweise vermietet, wird den dornigen Weg der Registrierung kaum gehen, denn diese ist mit zahlreichen Vorschriften verbunden, z. B.

    Vorschrift über die Mietdauer (Beginn um 17 Uhr, Ende um 10 Uhr morgens),
    die max. Kaution beträgt 250 €,
    Beschwerdeformulare müssen ausliegen (hojas de reclamaciones),
    die Registernummer** muss sichtbar am Gebäude angebracht sein.
Nach der Anmeldung erhält man die **Registrierungsnummer. Sie besteht aus drei Teilen:

    VT/NUMMER/A

    VT steht für vivienda turística" oder "vivienda de uso turístico"
    individuelle Nummer - A steht für die Provinz Alicante
    Wird das Haus über eine Agentur angeboten, erhält es die Anfangsbuchstaben EG

    EGVT/número/A

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon hu-ba » So 2. Jul 2017, 21:07

Elke, deine Arbeit ist gigantisch.

Diese Seite und die Infos sind die ausführlichsten, die es im Netz gibt. Ich denke, so langsam kapiere ich auch.....


Ich habe das 25082_BI.pdf mal schnell ausgefüllt. Ist ja eigentlich nur die Adresse, NIE und Katasternummer...

Wenn ich richtig gelsen habe, ist die Registrierung mit keinerlei Kosten verbinden, außer dem Schild am Haus.

Ist es richtig, dass ich nur A ausfülle und B, C.... das Amt?

Ich hätte noch den Kaufvertrag die Unterlagen Katasteramt und einen Bauplan zum mitschicken.....

Hat schon jemand dieses Procedere gemacht? Macht alles weitere ein Inspektor oder wie prüfen die mein Klo und die Klimageräte... bla, bla?
Grüße

hubert

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon chica » So 2. Jul 2017, 22:01

Liebe Oliva,

vielen Dank für die super Recherche die die uns zur Verfügung stellst! So langsam kommt auch für mich Licht ins Dunkel des spanischen Bürokratiejungels.

@hu-ba: bitte berichte doch hier wie das Prozedere bei dir funktioniert hat.

Mein Unmut über die Bürokratie und die Steine die privaten Ferienhausvermietern in den Weg gelegt werden wächst so langsam :cry: 5 Steuererklärungen im Jahr, jetzt die Registrierung und Inspektion von Ferienunterkünften, Vermietportale die horrende Preise (für Vermieter und Mieter) und mehr als fragwürdige Preisstrukturen und Suchfilter haben. Sehr interessant ist es auch, wenn man im örtlichen Rathaus anfragt und selten eine verwertbare Antwort erhält.

Man sollte meinen, dass eine Vereinfachung für alle wünschenswert wäre, denn immerhin kommt ein nicht unerheblicher Teil Touristen ins Land die in privaten Ferienunterkünften ihren Urlaub verbringen. Wie wohl die Tourismuslandschaft aussähe, fiele ein Großteil dieser Touristen weg wenn Ferienhausbesitzer sich dazu entschieden ihre Immobilien ausschließlich selbst zu nutzen? :-?

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon hu-ba » So 2. Jul 2017, 22:13

Hallo Chica,

ich werde berichten.

Ich habe auch gerade den Verwalter unserer Anlage angeschrieben.
Der muss der Vermietung eh zustimmen und hat bestimmt auch Ahnung.

Nebenbei: Wir sind ja auch in ES nur 20 km "voneinander" und dazu auch in Süddeutschland. Zufälle gibts.
Grüße

hubert

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon chica » So 2. Jul 2017, 22:33

Hallo hu-ba,

super, das freut mich!

Ich bin gespannt was der Verwalter dazu berichten wird.

Ja, so klein ist die Welt :-D Vom Süden in den Süden >:d<

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon Mialia » So 2. Jul 2017, 22:46

Oliva B. hat geschrieben: ... Registriert werden Apartments, Studios*, Villen, Reihenhäuser, Bungalows oder ähnliche Objekte.
*Ein Studio besteht aus einem Wohnbereich, Esszimmer und Bad, separate Küche (mit einem Minimum von 24 m2 im Standardbereich).

Wenn das Gebäude die technischen Anforderungen erfüllt, wird es in eine dieser drei Kategorien eingeteilt: Standard, 1. Kategorie oder Luxus-Kategorie (bei Interesse führe ich das bei Gelegenheit gerne aus).

Wer nur eine Immobilie besitzt, die er nur zeitweise vermietet, wird den dornigen Weg der Registrierung kaum gehen, denn diese ist mit zahlreichen Vorschriften verbunden, z. B.

    Vorschrift über die Mietdauer (Beginn um 17 Uhr, Ende um 10 Uhr morgens),
    die max. Kaution beträgt 250 €,
    Beschwerdeformulare müssen ausliegen (hojas de reclamaciones),
    die Registernummer** muss sichtbar am Gebäude angebracht sein.
Nach der Anmeldung erhält man die **Registrierungsnummer. Sie besteht aus drei Teilen:

    VT/NUMMER/A

    VT steht für vivienda turística" oder "vivienda de uso turístico"
    individuelle Nummer - A steht für die Provinz Alicante
    Wird das Haus über eine Agentur angeboten, erhält es die Anfangsbuchstaben EG

    EGVT/número/A


Wow!! Elke du bist ja 'ne Wucht! Du hast besser recherchiert als ich bei meinen Facharbeiten in der Uni hahaha :d Wirklich gut zu wissen! Ich selbst reise ja sehr viel durch die Welt, bin zwischenzeitlich eine "digitale Nomade" wie man das mittlerweile so schön nennt, und benutze sehr viel die Platform AirBnB! Ich liebe AirBnB <3 Um ehrlich zu sein habe ich damit gerechnet, dass es sich das ganze "Mietthema" bald auch in Spanien ändert und kontrolliert wird. Bei uns hier in Hamburg und auch in Berlin mussten sehr viele AirBnB Wohnungen aufgeben wegen der Gesetzesänderung. Ich bin wirklich gespannt wie es weiter geht in Valencia (Spanien). Jedenfalls werde ich nochmal über den Renovierungsplan für meine Wohnung schauen (ist in den letzten Monaten leider eh noch nicht so viel passiert) ob ich für eine Vermietung noch etwas anpassen muss. Ich danke euch allen vielmals für den ganzen Input!! Viele Grüße
Time is like a river.
You cannot touch the same water twice, because the flow that has passed will never pass again.

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon hu-ba » So 2. Jul 2017, 23:15

Betrifft das gleiche Thema für die Kanaren... einige Überlegungen dürften auch für Valencia passen

http://www.friderecho.net/41301/40758.html
Grüße

hubert

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon Oliva B. » Di 11. Jul 2017, 16:51

Der Titel "Wie man in den Sommermonaten Konflikte mit seinen Nachbarn löst", den ich in der Online-Zeitschrift Información fand, weckte mein Interesse, erfüllte aber nicht meine Erwartungen. Darin geht es vorwiegend um Baustandard, Bausicherheit etc.

Beim Lesen bin ich jedoch über einen Absatz "gestolpert", in dem es um vermietete Nachbargebäude geht. Und der hat es in sich...

Vielen Nachbarn ist der Pool des vermieteten Nachbarhauses ein Dorn im Auge, wenn dort laute Touristen nächtliche Partys veranstalten. Sogar das als laut bekannte Volk der Spanier fühlt sich dann in seiner Ruhe gestört.

Doch wofür gibt es Gesetze? In dem Artikel wird explizit auf das Decreto 92/2009 der Comunitat Valenciana vom 3. Juli hingewiesen, wo festgelegt wurde, dass sich Vermieter von Ferienunterkünften zuvor in das "Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas de la Comunitat Valenciana" eingetragen haben müssen, um diese (gewerbliche!) Tätigkeit ausüben zu dürfen. Fehlt die Registrierung/Lizenz (leicht feststellbar anhand der Registrierungsnummer, die sichtbar am Gebäude angebracht sein muss), kann die Beschwerde eines Nachbarn bei der öffentlichen Verwaltung eine sofortige Stilllegung des Vermietungsobjektes nach sich ziehen, denn die Vermietung bedeutet eine nicht genehmigte Nutzungsänderung (ursprünglich privater Wohnraum wird nun gewerblich genutzt).
Langsam aber sicher wird Ernst gemacht mit den illegalen Vermietungen.


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