Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

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Oliva B.
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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon Oliva B. » Fr 9. Jun 2017, 22:59

tiekay hat geschrieben:Mein Link zu dem Steueraufsatz (über 50 Seiten) ist tatsächlich nicht ganz neu, sondern aus 2015. Mir ist aber keine einzige Änderung seither bekannt. Insbesondere das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien ab 2015 ist bereits berücksichtigt und gilt nach wie vor. Welche "weitgreifenden Gesetzesänderungen" meinst du eigentlich? Das spanische Einkommensteuerrecht ist gar nicht so anders als das deutsche. Einkünfte müssen grundsätzlich versteuert werden. Unterschiedlich sind die Steuerabzugsmöglichkeiten und die Steuersätze. Vielleicht kannst du deine Behauptung konkretisieren?

Zu den Registrierungspflichten für Ferienvermietung bezieht sich der Artikel offensichtlich auf die Balearen, was nie anders behauptet wurde. Es wird aber zutreffend die Geltung des Bundesrechtes und des Landesrechtes und das Verhältnis zueinander beschrieben. Ich weiß nicht, ob du den Artikel vollständig gelesen hast. Das Bundesrecht gilt in jeder spanischen Region, auch in Valencia. Das Bundesrecht regelt die Saisonvermietung (sowie das BGB das Mietrecht in Deutschland), die touristische Ferienvermietung regelt das Landesrecht. Wenn also eine Saisonvermietung vorliegt, die nicht die Kriterien der touristischen Ferienvermietung erfüllt, gilt dafür das Bundesrecht.

Eine Saisonvermietung, die keine touristische Ferienvermietung ist, ist nicht illegal, wie du unrichtig behauptest.

Was an eventuellen zukünftigen Gesetzesänderungen diskutiert wird ist sicherlich interessant, für die derzeitige Rechtslage aber nicht relevant.

Tiekay



Hallo tiekay,

wie bereits geschrieben, werde ich meine zusammengefassten Erkenntnisse veröffentlichen, sobald ich etwas mehr Zeit zur Verfügung habe.

Nach einem Beweis für meine angebliche "Behauptung" habe ich allerdings vergeblich gesucht.
Wo soll ich das geschrieben haben? :-?

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Oliva B.
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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon Oliva B. » So 2. Jul 2017, 13:50

Vermietung von Ferienunterkünften - z. Zt gültige gesetzliche Regelungen
der Comunidad Valenciana (für die Provinzen Castellón, Valencia und Alicante)

Se aquila.JPG



Es geht bei in diesem Thread nicht um den steuerlichen Aspekt (der ist eindeutig geregelt und dürfte allen Vermietern bekannt sein: Mieteinkünfte müssen in Spanien versteuert und darüber hinaus dem deutschen Finanzamt gemeldet werden, Anlage V), sondern um die rechtlichen Grundlagen der Ferienvermietung in unserer Provinz.

@ tiekay
In dem von dir verlinkten 50-seitigen Steueraufsatz aus dem Jahr 2014 (?) wird auf Seite 5 zwischen folgenden Vermietungsarten differenziert:

    1. Selbstnutzung (selbstgenutzte Immobilie)
    2. Wohnungsvermietung (langfristige Vermietung)
    3. touristische Vermietung

Auf die "touristische Vermietung", die uns in diesem Thread interessiert, wird in dem Artikel leider kaum eingegangen, was aber nicht verwunderlich ist, denn als Steuerberater geht es dem Verfasser nicht um die rechtliche Bewertung, sondern um die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen im Ausland. Eher nebenbei weist er auf Seite 16 darauf hin:

    "Aufgrund des neuen Tourismusgesetzes der Balearen 8/2012 vom 19. Juli 2012, in Kraft getreten am 9. August 2012, ist die touristische Vermietung von Unterkünften, die nicht offiziell registriert sind, im Rahmen der Ferienvermietung oder touristischen Nutzung untersagt."

Ganz am Rand wird in dem Artikel auch noch erwähnt, dass man mit der Erteilung einer Lizenz nach spanischen Steuergesetzen eine gewerbliche Tätigkeit ausübt - die etliche Auflagen nach sich zieht. Das trifft nicht nur auf Mallorca zu, sondern auf die gesamte Valencianische Gemeinschaft.

An diesem Punkt hätte der Verfasser die Gelegenheit gehabt, auf das klare staatliche Mietgesetz LAU (Abkürzung von "Ley de Arrendamiento Urbano") hinzuweisen, dessen Artikel 5 gewisse Vermietungsmodelle ausschließt.

Rückblick:
Bis Mai 2013 erlaubte das "Ley de Arrendamientos Urbanos" die "arrendamientos por temporada" (saisonale Mietverträge), sofern die Miete versteuert wurde. Im Juni 2013 wurde der Artikel 5 um den Buchstaben e ergänzt und Ferienvermietungen, gleich welcher Art, waren seitdem nicht mehr durch das LAU abgesegnet. Dieser Absatz besagt:

    LAU, Artículo 5. Arrendamientos excluidos.
    e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.
    Se añade la letra e) por el art. 1.2 de la Ley 4/2013, de 4 de junio. Ref. BOE-A-2013-5941.

    QUELLE

    Es wird also ganz eindeutig die vorübergehende Vermietung eines möblierten Wohnraums, der so ausgestattet ist, dass er unmittelbar genutzt werden kann und zudem mit Gewinnabsicht über Kanäle mit touristischen Angeboten (Anmerkung: hier ist besonders das Internet gemeint) veröffentlicht wird, explizit ausgeschlossen, Ausnahme: Die KOSTENLOSE Überlassung an Freunde, Bekannte und Verwandte!!!

Wohnungen, die an Touristen vermietet werden (VT) obliegen somit nicht mehr der Gesetzgebung des spanischen Staates, sondern den Tourismusgesetzen der autonomen Regionen, sofern sie über solche verfügen. Und die Comunidad Valenciana verfügt gleich über ein ganzes Sammelsurium solcher Gesetze, die es (nicht nur) Spaniern, sondern im besonderen Maße Ausländern schwer macht, sich zurecht zu finden:

Eine Auswahl:

Im Klartext heißt das: Auch wenn ein Vermieter brav seine Steuern aus der Ferienvermietung abführt, legitimiert ihn das noch lange nicht, seine Ferienunterkunft zu vermieten.

Die Lizenz zur Vermietung einer "vivienda turística" oder einer "vivienda de uso turístico" (kurz VT) erhält der Vermieter erst nach Registrierung, wobei es weder eine Rolle spielt, wie oft oder wie lange er diese Wohnung/Zweitwohnung oder sein Haus vermietet noch ob er die Immobilie teilweise selbst nutzt oder nur vermietet.

Wie wir sehen, sind die oben genannten Gesetze und Verordnungen nicht neu. Neu ist jedoch der immer stärker werdende Druck des Dachverbandes des wichtigsten spanischen Tourismusunternehmen EXCELTUR und des Hotelverband HOSBEC auf die Agencia Valenciano de Turismo. Sie bemängeln, dass durch die zunehmende Vermarktung von Ferienunterkünften über Internetportale ein unlauterer Wettbewerb stattfände und sich die Schattenwirtschaft (Schwarzvermietung) ausbreiten könne. HOSBEC argumentiert, dass bei privaten Vermietungen die Qualitäts- und Sicherheitsstandards nicht eingehalten würden und nutzt seinen großen Einfluss, mittels strenger Regulierungen privaten Vermietern das Wasser abzugraben und dadurch die unbeliebten Konkurrenten loszuwerden. Dieses Mittel heißt: Registrierungspflicht aller Ferienunterkünften bei der Agència Valenciana de Turisme der autonomen Region Valencia. Dort erfolgt auch die Einteilung in eine von drei Kategorien (Estándar, Primera und Superior).

Am 1. Juli 2016 begannen Inspektoren der Agencia Valenciana de Turismo in Begleitung der regionalen Polizei Ferienunterkünfte zu überprüfen. Sie interessieren sich nicht für eventuelle Steuersünder, sondern es geht nur um das Aufspüren von nicht registrierten Wohnungen, die im Internet beworben werden. Quelle

Deshalb noch einmal: Für alle touristisch genutzten Wohnunterkünfte wird ohne Unterschied von der Valencianischen Gemeinschaft eine Registrierungsnummer verlangt. Registrieren lassen kann man sich bei Agencia Valenciana de Turismo, Adresse:

    Alicante: Registro del Servicio Territorial de Turismo, C/Churruca 29, 03003 (Alicante). Antrag

Dies ist auch ein Grund, warum Ferienhausbesitzer beschlossen, sich zu Interessensverbänden zusammenzuschließen (z.B. Fevitur), da sie die Registrierung völlig unnötig und unverhältnismäßig finden, und fordern - bisher ohne Erfolg -, dass private kurzzeitige Vermietungen (von Privat an Privat) genauso behandelt werden sollten wie langfristige (womit sie wieder unter das staatliche Gesetz LAU fallen würden).

Inzwischen finden in immer kürzeren Abständen Konferenzen unter Beteiligung aller am Tourismusgeschäft beteiligten Parteien statt (vor der Sommerpause zuletzt Ende Mai und Anfang Juni), auch länderübergreifend unter Mitwirkung der einzelnen autonomen Regionen.

Ferienhausportale wurden inzwischen von der Autonomen Region Valencia dazu verpflichtet, in den Online-Anzeigen der Vermieter ein Feld für die Registrierungsnummer zur Verfügung stellen. Rentalia, Airbnb und Homeaway usw. (von denen das Land Valencia bereits hohe Zwangsgelder gefordert hatte) sind der Forderung auf ihren spanischen Websites bereits nachgekommen und weisen ihre Vermieter auf die verpflichtende Angabe einer Registrierungsnummer hin; man kann also davon ausgehen, dass in Zukunft Ernst gemacht wird.
Ich gehe davon aus, der der Hinweis auf den deutschen Websites in Kürze folgen wird.

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon nixwielos » So 2. Jul 2017, 13:56

Wieder einmal klasse und intensiv recherchiert, liebe Elke, Du bist wirklich spitze! >:d<
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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon hu-ba » So 2. Jul 2017, 14:34

Trotz des guten und ausführlichen Textes komme ich noch nicht ganz klar.

Die Finanzbehörde unterscheidet zwischen privater Vermietung (Ertrag zu versteuern) und nach entsprechender Gewerbeanmeldung die gewerbliche Vermietung... mit Zahlung von Umsatzsteuer... Steueranmeldung der Vermietungsfirma...

Sobald neben der reinen Wohnraumvermietung Zusatzleistungen abgeboten werden, wird es gewerblich. Frühstück, Fahradverleih...

Auch mehrere Objekte zu vermieten, wird wohl nicht mehr als privat angesehen.

Niemand, der bisher privat vermietet hat, will durch eine Registrierung zum Gewerbetreibenden werden.

Kann es sein, dass sich die Registrierpflicht nur auf gewerbliche Vermietungen bezieht und unterstellt wird: professionelles Marketing = gew. Vermietung?

Kurzform meines Anwalts: bei nur einer Wohnung musst du nichts anmelden / registrieren... aber den Ertrag versteuern.
Grüße

hubert

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon nixwielos » So 2. Jul 2017, 15:10

Wenn ich den Beitrag von Elke richtig verstanden habe, reicht es aus, Wohnraum gegen Geld zur Verfügung zu stellen:

"Es wird also ganz eindeutig die vorübergehende Vermietung eines möblierten Wohnraums, der so ausgestattet ist, dass er unmittelbar genutzt werden kann und zudem mit Gewinnabsicht über Kanäle mit touristischen Angeboten (Anmerkung: hier ist besonders das Internet gemeint) veröffentlicht wird, explizit ausgeschlossen, Ausnahme: Die KOSTENLOSE Überlassung an Freunde, Bekannte und Verwandte!!!"

Die steuerliche Einschätzung hat mit dieser genehmigungspflichtigen und somit gewerblichen Einschätzung erst mal nichts (unmittelbar) zu tun. Allerdings kann ich mir schon vorstellen, dass man so generell in der gewerblichen steuerlichen Vermietung landet und es nicht mehr nur um Ertrag geht...
Viele Grüße von Nicole und Stefan!
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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon hu-ba » So 2. Jul 2017, 15:31

So hab ich den Text auch verstanden.

Es passt nur nicht zur Realität. Bis sich diese Regelung bis zu den Steuerberatern, Maklern, Rechtsanwälten herumgesprochen hat, wird sie bestimmt wieder geändert.

Wenn man den Text so liest, gibt es überhaupt keine private, entgeltliche Vermietung an Urlauber mehr?!

Das passt aber wiederum nicht zu den Steuerformularen, wo genau diese wohl (hoffentlich) zigtausendfach dokumentiert wird.
Grüße

hubert

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon Sunwind » So 2. Jul 2017, 15:51

Es wird wohl wirklich von den Gemeinden versucht illegale Vermietungen bzw. Vermietung von nicht registrierten Immobilien zu stoppen.

Aktuell bin ich auf einen Fall in Barcelona gestoßen - da hat das Ayuntamiento von Barcelona die Vermietungsplattform Airbnb mit einer
Strafe von 600.000,- € belegt da die Plattform weiterhin Mietobjekte ohne offiz. Registrierung anbietet. :-o

Quelle

Gruß

Sunwind
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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon Sunwind » So 2. Jul 2017, 15:56

hu-ba hat geschrieben:So hab ich den Text auch verstanden.

Es passt nur nicht zur Realität. Bis sich diese Regelung bis zu den Steuerberatern, Maklern, Rechtsanwälten herumgesprochen hat, wird sie bestimmt wieder geändert.

Wenn man den Text so liest, gibt es überhaupt keine private, entgeltliche Vermietung an Urlauber mehr?!

Das passt aber wiederum nicht zu den Steuerformularen, wo genau diese wohl (hoffentlich) zigtausendfach dokumentiert wird.



Ich denke doch - nur halt nach offiz. Registrierung.
Wieviele Registrierungen pro Gemeinde allerdings vergeben werden steht natürlich in den Sternen :-? (Lobby)

In Barcelona ist das eindeutige offiz. Ziel die Anzahl der Touristen zu reduzieren ;)

Gruß

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon hu-ba » So 2. Jul 2017, 16:59

Ich merke erst jetzt... ich bin zu spät in das Thema eingestiegen.

Miesepeter, Elke, u.a. haben das ja schon alles ausführlich diskutiert.

Dennoch bleibt Raum für Interpretation:

Ich will es für mich einmal so sehen:

Es gibt Firmen, die gewerblich Fewos vermieten oder die Vermietung vermitteln. Diese präsentieren sich im Internet. Diese müssen schauen, dass alle Objekte registriert sind, sonst bekommen sie Probleme. Soweit klar.

Ob private Vermieter zu Vermietungsfirmen werden, nur weil sie einen Vertrag mit den gewerblichen Marktteilnehmern haben?
Könnte sein.

Werde ich selbst zu einer Vermietungsfirma, nur weil mein Haus eine Facebookseite hat, unter der Rubrik
Unterkünfte/Hotels?

Ich vermute das ist eine Grauzone.
Grüße

hubert

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Re: Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

Beitragvon nixwielos » So 2. Jul 2017, 17:05

Hubert, das ist keine Grauzone mehr, denn auf Druck des Hotel- und Gaststättenverbands ist jedes Anbieten über das Internet jetzt gewerbliches Anbieten. Die andere Frage ist, ob das aufkommt und dann sanktioniert wird...
Viele Grüße von Nicole und Stefan!
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